אם הפסיקה לא אחידה - מדוע שחזית הבניין תהיה אחידה?

דרישת עיריית תל אביב להאחדת חזיתות הבניינים והפסיקה הסותרת ביחס לכך.

הסוגיה בענייננו, היא תולדה של דרישות שמוציאה עיריית תל אביב בשנים האחרונות לבעלי דירות בעיר לשיפוץ חזיתות הבניינים. במסגרת דרישות אלה, מונה העירייה שורה של מטלות שעל הדיירים לבצע, וביניהן רבות הפעמים שדורשת העירייה גם האחדה של חזית הבניין, דהיינו החלפת כל החלונות והמעקות עד הבאתם לחזות אחידה. 

כידוע, הרבה מהבניינים בעיר הינם בניינים ישנים, כך שברבות השנים סגרו הדיירים מרפסות שהיו פתוחות, החליפו וטרינות, תריסים וחלונות, הוסיפו או הסירו סורגים – וכל אלה יצרו בניינים שחזיתם וחזותם "שעטנז". לא אדון כאן בהתנהלות העירייה שאפשרה ולכל הפחות הכילה מציאות זו, וכעת מבקשת לשנותה באמצעות דרישה להאחדת חזית הבניין במסגרת חוק עזר עירוני – זאת בפוסט עמדה אחר, אך לטובת ענייננו, חשוב לציין כי מדובר בדרישה שבצידה הוצאה כספית ניכרת שמושתת על הדיירים – ומכאן החשיבות להבין את מקורה, חוקיותה ואת עמדת הפסיקה לגביה. 

אם כן, מאין שאובה סמכות העירייה לחייב את בעלי הדירות בשיפוץ חזיתות הבניינים בכלל, ובהאחדת החזית בפרט?  

המחוקק, באמצעות פקודת העיריות, ומתוך הרצון לשמור על חזות נאותה של פני הערים ובכלל זה חזותם של מבנים, הסמיך את העיריות השונות להוציא תחת ידיהן חוקי עזר שתכליתם וייעודם שמירה על חזות ונראות המרחב הציבורי ביחס למרחב העירוני שבסמכותן. 

מכוח פקודת העיריות, חוקקה עיריית תל אביב-יפו בשנת 2011 את חוק עזר עירוני לתל אביב-יפו (שמירה ושיפוץ חזיתות הבתים), התשע"א – 2011, הלוא הוא "חוק השיפוץ". חוק השיפוץ החליף חקיקה שקדמה לו והסדיר באופן ספציפי את כל הנוגע לשמירת, תחזוקת ושיפוץ חזיתות הבתים בעיר תל אביב.

חוק השיפוץ קובע כי "בעל בית חייב לשמור על מראה תקין של חזית הבית, ולצורך כך יעשה את עבודות השיפוץ הדרושות כדי למנוע את התבלותה והזנחתה של חזית הבית, בכפוף לחוק עזר זה". סמכות העירייה לחייב את בעלי הבית בשיפוץ נשענת על סעיף 4 לחוק העזר לפיו במקרה בו מראה חזית הבית אינו תקין, רשאי מנהל המוסמך מכוח החוק לדרוש מבעלי הבית ביצוע שיפוץ. דרישה להאחדת חזית הבניינים, מופיעה בהמשכו של סעיף 4 זה, כדלקמן "בהחלטה על מתן דרישה לשיפוץ, ניתן להביא בחשבון, בין השאר, שיקולים אלה:... (2) מראה חזית הבית, לרבות הצורך באחידות צורתה". דרישת האחדת החזית מופיעה גם ב"אוגדן הנחיות עיצוב לשיפוץ חזיתות הבניין" שהוציאה העירייה. 

הלכה למעשה, עיריית תל אביב נוקטת עמדה אקטיבית, והיעד המוצהר שהציבה לעצמה הינו 1,000 בניינים משופצים בכל שנה (כאשר עולה מהפסיקות כי בפועל הוציאה העירייה בשנים האחרונות קרוב ל- 1,300 דרישות שיפוץ). יחד עם זאת, העירייה קשובה לעיתות המלחמה, וכעולה מישיבתה מיום 3.6.24 ניתן לפנות אליה בבקשה לאורכה לביצוע עבודות השיפוץ בשל הקשיים הנובעים ממצב החירום ובכוונתה לפעול לקולה בכל מה שקשור לשיפוצים בשנת 2024. אך שנת 2024 קרבה לכדי סיום (ואולי בתקווה גם המלחמה) ועושה רושם כי העירייה נחושה לעמוד ביעד שהציבה לעצמה, ודאי ביחס לבניינים ברחובות אותם רואה כלשונה "חלק מכרטיס הביקור של העיר", שם היא גם אינה חוששת לפעול באופן אקטיבי לאכיפת דרישות שהוציאה בעבר באמצעות נקיטת הליכים משפטיים. 

דוגמא לנקיטת הליכים אופרטיביים מצד העירייה, הינה ת"א 21956-09-21 עיריית תל אביב יפו נ' מאי הפקות בע"מ ואח' (להלן: "פסק הדין ביחס לבניין בדיזינגוף"). שם, תבעה העירייה את בעלי הדירות בבניין ברחוב דיזינגוף, למתן צו עשה לביצוע דרישה לשיפוץ שהוציאה ולא בוצעה.   

בעוד בתיק הנ"ל דחה כב' השופט דוד יצחק את דרישת עיריית תל אביב להאחדת חזית הבניין שהופיעה בין הדרישות השונות, בחלוף מספר שבועות בלבד, בית משפט לעניינים מנהליים בתל אביב יפו, מפי כב' השופטת יעל בלכר, בערעור על החלטה של ועדת ההשגות של העירייה, קבע כי יש להשאיר את דרישת האחדת חזית הבניין שהוציאה העירייה לבניין על כנה. 

אז איך מיישבים בין שתי הפסיקות? מה המסקנה וכיצד לפעול בעתיד? שאלה טובה, שכלל לא בטוח שיש לה פתרון נכון לעת הזו. מה גם, שהמדובר בחוק עזר חדש יחסית (משנת 2011) שהפסיקה ביחס לו דלה ביותר, כך שמצויים אנו "במידה רבה בקרקע לא חרושה" כדבריו של השופט יצחק בפסק הדין ביחס לבניין בדיזינגוף.

ועוד נקודה חשובה לפני שנפנה לסקירה קצרה של הפסיקות, אין המדובר במבנים שמהווים "מבנה מסוכן" כהגדרת חוק העזר לתל אביב יפו (מבנים מסוכנים), התשס"ב-2001, אלא במבנים שהעירייה דורשת תחזוקתם, לשם שמירה על חזות פני העיר, להבדיל מהבטחת שלום ובטחון הציבור. תפיסתה של העירייה, כפי שנלמדת מאתר הבית שלה, הינה כי חזית הבניין - המעטפת שלו - היא "ציבורית" וכי ישנה חשיבות רבה למרחב ציבורי שמור ומטופח, הן בהיבט של איכות חיים, תחושת ביטחון ושייכות לעיר והן ככרטיס ביקור של העיר תל אביב לתיירות – ומכאן הדגש ששמה על יישום חוק השיפוץ ואכיפתו.

על בסיס תשתית זו, נסקור בקצרה את הפסיקות השונות ואת הרציונל העומד בבסיסן – הוא אשר הוביל לפסיקה הסותרת, וכבר אומר שלכאורה.  

בפסק דין ביחס לבניין בדיזנגוף, אשר ניתן על ידי בית משפט השלום בהרצליה ביום 28.10.24, נידונה תביעתה של עיריית תל אביב לאכיפת דרישה לשיפוץ שהוציאה ולא בוצעה כאמור. עיקר המחלוקת בין הצדדים, נגעה לדרישת העירייה להאחדת חזית הבניין. במרוצת השנים נסגרו מרפסות ושונו החלונות לפי טעמם של הדיירים (כפי שקורה בבניינים רבים בעיר כאמור) והעירייה דרשה כי הדיירים יפעלו לאחדם לחזות אחת. לטענת העירייה, הבניין מהווה "פצע בלב העיר" נוכח תחזוקתו הירודה ולאור מיקומו המרכזי. עד כדי כך.

כבוד השופט יצחק, לאחר סקירה מעמיקה של חוק השיפוץ, הסמכות המוקנית לעירייה מכוחו והתכלית שבסיסו, קבע כי פרשנותו של חוק השיפוץ מתיישבת יותר עם עמדת הדיירים, לפיה לצורך דרישה להאחדת החזית נדרש מצב של בלאי או הזנחה, ואין די בהיעדר אחידות. ובמילות פסק הדין "לשון החוק מלמדת כי החובה המוטלת על בעלי הזכויות בבניין לשמור על מראה תקין של הבית היא בזיקה ישירה לחובה לבצע את עבודות השיפוץ כדי למנוע התבלות והזנחת החזית". על כן, נקבע כי בנסיבות העניין, בהן לא הוכח כי החלונות מוזנחים או בלויים, אין מקום לדרישת ההאחדה וזו נדחתה. 

ואם קודם אמרנו "שעטנז", כבוד השופט יצחק מוסיף ומציין כי השאלה האם חזית שאינה אחידה (אך גם אינה בלויה או מוזנחת) היא "מראה חיצוני נאה", היא מטבעה עניין של טעם סובייקטיבי. יש שיאמרו כי העדר האחידות בחזית פוגע בנראות החזית, ויש שיאמרו כי העדר אחידות והגיוון בחזית דווקא מוסיף לנראות החזית - היופי שבשעטנז.

לאחריו ולעומתו, פסק הדין בעת"מ 26900-09-22 מיא בע"מ ואח' נ' עיריית תל אביב יפו ואח' (להלן: "פסק הדין ביחס לבניין בבן גוריון"), שניתן על ידי בית משפט לעניינים מנהליים בתל אביב יפו ביום 25.11.24, קבע כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת ההשגות אשר הותירה את הדרישה להאחדת החזית על כנה – וכפועל יוצא מכך, על בעלי הדירות לפעול להאחדת חזית הבניין. במקרה זה, הגישו בעלי הדירות בבניין בבן גוריון, שהינו מבנה לשימור, עתירה על החלטת ועדת ההשגות שלא לבטל את דרישת השיפוץ שהוצאה להם וטענו, בין היתר ובהקשר שלנו, כי "עניין הפתחים וגודלם הוא עניין של טעם אסתטי ושל חופש הבעה אדריכלי ודרישת האחדת הפתחים מקומה במשטרים קומוניסטים שעברו מן העולם".

לשיטת כב' השופטת בלכר, בעת קבלת היתר הבנייה מאושרות חזיתות הבניין ולצורך שינוי החזיתות יש לקבל היתר בנייה. גם אם אין מקום לנקוט בהליכים משפטיים בשל ביצוע עבודות ללא היתר לאור השנים שחלפו מאז סגרו הדיירים את המרפסות, אין הדבר גורע מהסמכות המנהלית לנקוט בדרישת שיפוץ לפי חוק השיפוץ ומתוך מטרה לקדם את התכלית של חזות פני עיר נאים. אגב, המדובר בגישה שונה בתכלית לזו של השופט יצחק, לפיה תכלית חוק העזר אינה לאפשר לעירייה "הזדמנות שנייה" לפעול כנגד מי שפעל בניגוד לחוק.

נטייתי להסכים עם גישתו של השופט יצחק. כלומר, מקום בו העירייה לא פעלה כנגד דייר שהחליף חלון ללא היתר כדין, היא אינה רשאית לפעול לתיקון מחדלה באמצעות דרישת שיפוץ לפי חוק העזר. מה גם, שמדיניותה המכילה של עיריית תל אביב ביחס לסגירת מרפסות ישנות והחלפת חלונות, מייצרת ציפייה והסתמכות אצל תושבי העיר שעניין זה לא יאכף, גם לא "בדלת האחורית" באמצעות חוק השיפוץ. ונקודה למחשבה בעניין הזה, האין זה נושא שצריך להיות מטופל כנגד הדייר הספציפי ששינה את החזית ולא כנגד כלל דיירי הבית?. 

בהערת אגב, מתייחסת השופטת בלכר לפסק הדין ביחס לבניין בדיזינגוף לעיל, ומציינת כי הטענות שהועלו שם לא הועלו בפניה, כי הינו כרוך בנסיבות המקרה שם וכי הצדדים לא ביקשו להתייחס לפסק הדין. בנוסף, מדגישה כי מדובר בפסק דין שניתן על ידי בית משפט שלום ועל כן פסיקתו אינה מהווה הלכה מחייבת או מנחה בפני בית משפט לעניינים מנהליים (מה גם שהוא אינו פסק דין חלוט והצדדים במועד בו ניתן פסק הדין על ידי בלכר רשאים היו לערער עליו).

אציין כי מצאתי מעט קושי באמירה כי פסק הדין ביחס לבניין בדיזנגוף כרוך בנסיבותיו, שכן הקורא את פסק הדין ימצא כי מדובר בפסיקה שמתמקדת בפרשנותו של חוק השיפוץ והתכלית בבסיסו ועושה זאת באופן מקיף וממצה, להבדיל מבחינת נסיבותיו העובדתיות של המקרה הספציפי. אדרבא – השופט יצחק מדגיש כי שאלות ביחס לדרישות המפורטות בהודעת השיפוץ מקומן בפני ועדת ההשגות ולא בין כתלי בית המשפט, שתפקידו לדון בטענות מסוג אי חוקיות, סמכות ופרשנות החוק. 

עוד מצאתי לנכון לשים דגש על אמירתה של כב' השופטת בלכר בשולי פסק הדין, לפיה השיקול התקציבי רלבנטי בהפעלת שיקול הדעת של העירייה בקביעת דרישת השיפוץ ואופן השיפוץ וכן בדיון בהשגה על דרישת שיפוץ שניתנה. לדבריה, כיוון שבמקרה הנוכחי לא הובאו ראיות מצד הדיירים ביחס להוצאות השיפוץ, לא מוצה הדיון בטענה זו. 

אמירה דומה נשמעת גם מפיו של השופט יצחק, בציינו כי על פניו, דרישה להאחדה מקום בו החזית אינה מוזנחת, מטילה מעמסה כספית רבה על בעל הבית, מעבר למה שהתכוון המחוקק אשר הסמיך את העירייה.

אז מה המסקנה? 

ימים יגידו, שכן על פסק הדין ביחס לבניין בדיזינגוף כבר הוגש ערעור התלוי ועומד בפני בית המשפט המחוזי.

יחד עם זאת, סבורני כי פסק הדין ביחס לבניין בבן גוריון אינו מונע מבעלי דירות בעיר שקיבלו דרישה להאחדת החזית לטעון ביחס לחוקיותה, ככל שמצבם של החלונות והפתחים הינו טוב, מתוחזק ותקין, ובצירוף אסמכתאות ברורות באשר להוצאה הנכבדת הכרוכה בביצוע עבודה מסוג זה. 

וטענה נוספת, אם ניתנה פסיקה כפי שניתנה בפסק הדין ביחס לבניין בדיזינגוף, שאינה מחייבת את האחדת חזית הבניין, חרף שהמדובר בבניין הממוקם במיקום מרכזי בעיר, ועניין זה הודגש מאוד על ידי העירייה בטיעוניה - קל וחומר שאין מקום לחייב בהאחדת חזית הבניין בבניינים ברחובות הפנימיים של בעיר. 

בשים לב למגמת העירייה להרחיב את השימוש בסמכותה לפי חוק השיפוץ, מוטב שהדיון בסוגיה ימוצה בהקדם ותתקבל החלטה חד משמעית וברורה, אשר תהיה לטובתם ותכלול את השיקולים של כל הצדדים.