בדרך לבשורה חדשה - האם לא יגבה היטל השבחה בעת מכירת דירה?

היטל השבחה הוא מס מוניציפאלי שגובה הרשות המקומית בגין השבחת הנכס. "השבחה" מוגדרת בדין כעליית שווי המקרקעין בעקבות "אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". במרבית הפעמים המדובר בתוכניות חדשה שאושרה (המונח המקצועי - "תב"ע") אשר הגדילה את זכויות הבנייה ובכך השביחה את המקרקעין ואת הפוטנציאל שבהם.

היטל ההשבחה נגבה במועד "מימוש" הזכויות - שהינו מועד מכירת הנכס או המועד בו מוגשת בקשה להיתר בנייה על פי הזכויות החדשות. ההנחה הינה שזו נקודת הזמן בה הבעלים של הנכס "נהנה" מהשבחת הנכס - אם במכירתו - אז הפונציאל מגולם במחיר המכירה, ואם במועד הגשת בקשה להיתר בניה - אז מנוצלות זכויות הבנייה הנוספות. 

היטל השבחה שנגבה הינו בשיעור של 50% מההשבחה שנאמדת על ידי שמאי מטעם העירייה. בערים במרכז הארץ, היטל ההשבחה עשוי להיות בגובה של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. כמובן שחשוב לבדוק נקודה זו מול העירייה טרם ההקשרות בהסכם מכר. 

היטלי ההשבחה מושלמים כאמור לרשות המקומית, ומטרתם למממן עבודות תשתית ופיתוח של העיר. מכאן גם חשיבותם הרבה לרשויות המקומיות.

היטל השבחה

כעת נבחנת הצעה לבטל את גביית היטל ההשבחה בעת מכירת הנכס. כלומר, מועד מכירת נכס לא יהווה מועד "מימוש" לצורך גביית היטל ההשבחה.

אחד הנימוקים לשינוי המוצע הינו שמוכרי דירות משלמים כיום על השבחה גם אם לא נהנו ממנה ואף אם היא לא תומחרה במחיר העסקה. רבות הפעמים בהם המוכר לא מודע לאותן זכויות שנוספו ועל כן גם לא יודע לתמחרן במכיר המכירה.

בואו נמחיש זאת עם דוגמא. עיריית תל אביב אישרה בשנים האחרונות את התוכנית לרובעים 3 ו- 4 בעיר. התוכניות הינה מחליפת תמ"א ונועדה לעודד התחדשות של בניינים על ידי הריסתם ובנייתם מחדש, תוך הוספת קומות ודירות. התוכנית השביחה את הנכסים עליהם חלה בשל תוספת הזכויות שמעניקה.

החל ממועד אישור התוכנית, העירייה מגישה דרישות לתשלום היטל השבחה למוכרי דירות ברובעים 3 ו- 4 עליהם חלה התוכנית. היטלי השבחה אלה נאמדים בעשרות ואף מאות אלפי שקלים. בהטלת היטל השבחה, העירייה אינה בודקת אם יש כוונה מצד המוכר ושכניו להינות מהזכויות שהתוכנית מעניקה ולפעול להריסת הבניין ובנייתו מחדש, או אפילו אם ישנה התכנות אמתית להוצאתו לפועל של פרויקט שכזה ולמימוש הזכויות שהתוכנית מעניקה. כלומר, גם אם בפועל לא תהיה הנאה מהתוכנית וגם אם תוספת הזכויות לא תומרה במחיר הנכס בעת המכירה, העירייה עדיין גובה היטל השבחה.

על פי ההצעה החדשה, היטל ההשבחה ייגבה רק במועד בו מבוקש היתר בנייה במסגרתו מנוצלות זכויות הבנייה הנוספות שאושרו. יש בכך הרבה היגיון - שכן זה המועד בו הבעלים של המקרקעין נהנה מהזכויות שנוספו.

ודאי ברור לכם כי מדובר בשינוי דרמטי למוכרי הדירות, שלא יתבקשו לשלם היטל השבחה. שינוי זה אף עשוי להוריד את מחירי הדירות בשוק היד השנייה, שכן ההשבחה לא תגולם במחיר הנכס.

האם תהיה השפעה על קופת העירייה? על פניו לא, שכן במקום שהיטל ההשבחה ישולם לקופתן במועד מכירת הנכס, הוא ישולם בשלב מאוחר יותר כאשר יתבקש להוציא היתר בנייה. ההשפעה רלוונטית מקום בו לא ינוצלו הזכויות ולא יתבקש היתר בנייה. כמובן שהעיריות מתנגדות לשינוי המוצע.

לעדכונים נוספים - המשיכו לעקוב אחר הבלוג.