כיצד תבטיחו את כספכם כאשר אתם רוכשים דירה מקבלן? הבטוחות הקיימות בחוק המכר וטיפים להתנהלות נכונה ברכישת דירת קבלן

רכישת דירה, וודאי רכישת דירה "על הנייר", כלומר דירה שטרם הושלמה ולעיתים אף טרם החלה בנייתה, כרוכה בסיכון מצד הרוכש. הרוכש, אשר נדרש לשלם את תמורת הדירה בשלבים ובהתאם לפריסת התשלומים שבחוזה המכר, מעוניין להגן ולשמור על הכספים שמשלם שלא ירדו לטימיון חלילה, במקרה בו לא יושלם הפרויקט ולבסוף לא תמסר לו הדירה שרכש. אז איך עושים זאת? ומה החוק קובע?

בטוחות חוק המכר

ודאי שמעתם על "פרשת חפציבה". חפציבה, מחברות הבנייה המוכרות והגדולות בישראל בזמנו, קרסה באוגוסט 2007, והותירה אחריה עשרות רוכשים ללא דירה וללא כספם. אמנם, חלק מהרוכשים שופו באופן חלקי בגין התשלומים ששילמו לחפיצבה ואחרים קיבלו לבסוף את החזקה בדירה (חלקם לאחר שפלשו אליה), אך פרשת חפציבה חשפה את העדר ההגנה המספקת שהעניק החוק, בנוסחו דאז, לכספם של רוכשי דירות קבלן. בעקבות הפרשה, תוקן חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה- 1974 (להלן: "חוק המכר" או "החוק"), והושם דגש על מתן בטוחות ראויות לרוכשים שיבטיחו ויגנו על כספם במקרים של קריסת הקבלן. 

להלן נסקור את הבטוחות הקיימות בחוק בנוסחו כיום ואת הרגולציה החלה בעניין זה. חשוב להדגיש שהוראות החוק שנסקור להלן הן הוראות קוגנטיות ולא ניתן להתנות עליהן. כלומר, לא משנה מה יכתב בחוזה המכר בינכם לבין המוכר וגם אם תסכימו שלא לקבל בטוחה עבור כספכם, או לקבל בטוחה מופחתת או אחרת - הוראות החוק תגברנה, ובסופו של יום, המוכר מחויב להעמיד לכם אחת מן הבטוחות הקבועות בחוק.

מתי המוכר נדרש להעמיד בטוחה בגין כספים ששולמו לו על חשבון הדירה? 

החוק קובע חובה על המוכר להעמיד בטוחה מבין הבטוחות שבחוק, במקרה בו הוא מעוניין לגבות למעלה מ-7% ממחיר הדירה. 

הרציונל הינו שלעיתים המוכר מעוניין למכור דירות בשלב מקדמי מאוד ואפילו לפני שהתקבל היתר בנייה לפרויקט. בשלב הזה, המכונה "פריסייל", המוכר טרם נקשר עם גוף פיננסי (בנק או כל גוף מממן אחר, כגון קרנות מימון) שילווה את הפרויקט ויסייע לו במימונו, ולכן אין ביכולתו להעמיד לרוכשים את הבטוחות השונות הקבועות בחוק. 

מחד, המחוקק אינו מעוניין למנוע לגמרי את האפשרות למכור דירות בשלב מקדמי זה, מה גם שלרוב הדירות במחיר אטרקטיבי עבור הרוכשים, אך מנגד מעוניין לשמור על כספם של הרוכשים. על כן, נקבע סך של עד 7% ממחיר הדירה אותו ניתן לגבות ללא מתן בטוחה. אגב, לפני פרשת חפציבה עמד סכום מקדמי זה על שיעור של 15% ממחיר הדירה.

טיפ חשוב: דרשו שסכום זה (7%) ישולם לחשבון נאמנות. בדרך זו תבטיחו שנאמן שומר על כספכם וכי הוא יופקד בחשבון הליווי הספציפי של הפרויקט, ברגע שיתקבל ליווי פיננסי לפרויקט ויפתח עבורו חשבון בנק. 

אילו בטוחות קבועות בחוק?

סעיף 2 לחוק קובע כי המוכר (הקבלן), אינו רשאי לקבל למעלה מ- 7% ממחיר הדירה, אם לא העמיד לרוכש אחת מבין הבטוחות הבאות:

הבטוחה הראשונה והשניה - הבטוחות ה"קלאסיות" - הינן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. הערבות הבנקאית או פוליסת הביטוח נועדו להבטיח את השבתם של כל הכספים ששילם הרוכש על חשבון מחיר הדירה. בפועל, בגין כל תשלום ותשלום שתפקידו בחשבון הליווי של הפרויקט (חשבון ייעודי אך ורק לטובת הפרויקט הספיציפי), המוכר ינפיק לכם ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח על שמכם. שימו לב, כי סכום המע"מ ששולם על ידכם יחד עם התשלום ינוכה מסכום הערבות הבנקאית או הפוליסה שתקבלו, והוא מובטח באמצעות קרן מע"מ ממשלתית. 

נוסחן של הערבות הבנקאית ושל פוליסת הביטוח קבוע גם הוא בחוק. בהקשר זה, חשוב לדעת, כי המדובר בערבות בנקאית אוטונומית, כלומר ניתן לממשה עם דרישה, וכי ביכולתכם לממש את הערבות הבנקאית לא רק במקרה של קריסת הקבלן, אלא גם אם ישנה מניעה מוחלטת למסור לכם את החזקה בדירה. 

שימו לב: וודאו כי הערבות / הפוליסה צמודה למדד על מנת להבטיח כי ערך כספכם לא ישחק. 

ועוד נקודה חשובה: "מחיר הדירה" כהגדרתו בחוק המכר, כולל  כל סכום שהרוכש התחייב לשלם למוכר בחוזה המכר בקשר לרכישת הדירה. כלומר, אם בחוזה המכר ישנם תשלומים נוספים שמשולמים למוכר, כגון עלות תוספת מדד, עלות הנפקת תשריטים ועוד – כל אלה נכללים במחיר הדירה ובתשלומים בגינם הינכם זכאים לקבל ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. 

בטוחה שלישית - המוכר שעבד את הדירה או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הרוכש או לטובת חברת נאמנות. כבר אומר שלא נעשה שימוש בבטוחה זו ולכן לא נתעכב עליה.

בטוחה רביעית - רישום הערת אזהרה ביחס לדירה לטובת הרוכש, ובלבד שלא נרשמו על הדירה שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה. במצב בו ישנו ליווי פיננסי לפרויקט, הגורם הפיננסי המלווה ידרוש לשעבד את המקרקעין ואת הדירה לטובתו עד למועד תשלום מלוא תמורת הדירה ומסירת החזקה בה לרוכש – ולשעבוד זה תהיה עדיפות על פני הערת האזהרה. על כן, במרבית הפעמים, בטוחה זו רלוונטית רק לאחר שהושלמה בניית הדירה, שולמה מלוא התמורה בגינה והועברה החזקה בה לרוכש, שאז גם השעבוד של הגורם הפיננסי המלווה יוחרג מהדירה.

ואכן, ברוב הפעמים הערבויות הבנקאיות או פוליסות הביטוח שניתנו לרוכש בתקופת הבנייה ושהבטיחו את התשלומים ששולמו לאורך תקופת הבנייה, מוחלפות ברישום הערת אזהרה לטובת הרוכש במועד מסירת החזקה בה. ראו לעניין זה את הוראת סעיף 2א לחוק. 

בהערת אגב, יצוין כי בהתאם לעמדת הממונה על חוק המכר, בפרויקטים של תמ"א 38/1, כלומר פרויקטים של חיזוק ותוספת (להבדיל מהריסה ובנייה מחדש), בטוחה מסוג הערת אזהרה אינה מעניקה הגנה מספקת לרוכשי דירות יזם התמ"א במקרים בהם הוא נקלע להליכי פירוק. על כן, המליץ הממונה על חוק המכר לרוכשי דירות בפרויקטים של תמ"א 38/1 לפעול במשנה זהירות ככל וכספם מובטח באמצעות הערת אזהרה- ובמילים אחרות, לא להסתפק בבטוחה זו. 

בטוחה חמישית – הבעלות (או זכות אחרת בדירה, כגון חכירה) הועברה על שם הרוכש, כשהדירה נקייה מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי. במילים אחרות, העסקה הושלמה והבעלות בדירה נרשמה על שם הרוכש. 

נקודה חשובה, שרבים אינם מודעים לה, הינה שבהתאם לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1975, רוכש שכספו לא מובטח באמצעות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, לא יהא חייב בתשלומים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על אלה הקבועים בתקנות, וזאת גם אם נקבע אחרת בחוזה המכר. למשל, בבנייה חדשה, הקבלן רשאי לגבות עד 31% בלבד ממחיר הדירה עד לשלם גמר יציקת רצפת המפלס התחתון, ועד – 51% רק עם גמר עבודות שלד, חשמל ואינסטלציה, ולרבות פתחים במרחב מוגן דירתי בכלל הבניין. ככל שהבטוחה שניתנת לרוכש היא ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח - הצדדים רשאים להסכים אחרת ביחס ללוח התשלומים. 

אילו חובות נוספות חלות המוכר מכוח החוק?

על המוכר חלה חובת היידוע בכתב, כלומר עליו להודיע לרוכש בכתב ובמועד החתימה על חוזה המכר, על זכותו להבטחת כספיו בהתאם לחוק (כפי שתואר לעיל) וכן במקרה בו טרם ישנו ליווי בנקאי לפרויקט עליו לציין זאת גם כן. בנוסף, ההוצאות והעמלות הכרוכות בהעמדת הבטוחות לעיל חלות על המוכר. 

אכיפת החוק מבוצעת באמצעות הממונה על חוק המכר.

לסיכום, טרם חתימתכם על חוזה מכר לרכישת דירה חדשה מקבלן, הקפידו על כך שאינכם משלמים מעבר ל- 7% ממחיר הדירה (המלא, כולל כל התשלומים הנלווים) ללא קבלת בטוחה כדין; דרשו כי הבטוחה תהיה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח ודאגו כי אלה לא תוחלפנה אלא לאחר קבלת החזקה בדירה והחרגה מהשעבוד לטובת הבנק המלווה. באופן הזה תגנו בצורה הנכונה והיעילה ביותר על כספכם ועל זכויותיכם.  

לקריאה נוספת מזמינה אתכם להציץ בהוראות החוק (שתהיינה מובנות יותר לאחר הסקירה לעיל): https://www.nevo.co.il/law_html/law00/70330.htm