פסיקה חדשה של בית המשפט העליון משנה את כללי המשחק בגביית היטל השבחה

בית המשפט העליון פרסם לאחרונה פסק דין תקדימי, אשר משנה את אופן חישוב היטל ההשבחה, וקבע, פה אחד, כי בעת עריכת השומה, אין לנטרל את השפעתה של תמ״א 38 משווי הנכס ב"מצב הקודם".

מדובר בקביעה בעלת השלכות רוחב דרמטיות על בעלי נכסים, יזמים ורשויות מקומיות כאחד, והכרעה שסותמת את הגולל על מחלוקת כבדת משקל בין בעלי נכסים שמכרו את נכסם ונדרשו לשאת בהיטל השבחה, לבין הרשויות המקומיות הגובות, ובפרט תל-אביב, באיזורים בהם חלה תוכנית הרובעים (רובע 3 ורובע 4).

מהו היטל השבחה? בתמצית.

היטל השבחה הוא מס אותה מטילה הועדה המקומית והוא מתגבש במועד מימוש הזכויות - בין אם על-ידי מכירת הנכס, קבלת היתר בנייה או שימוש חורג בזכויות שנוספו. היטל ההשבחה שונה ממס שבח, והבלבול ביניהם נפוץ מאוד:

פסיקה תקדימית לעניין חישוב היטל השבחה כשחלה תמ"א 38

• מס שבח נגבה על-ידי רשות המיסים, ומתייחס לרווח הכלכלי של המוכר – ההפרש בין שווי רכישת הנכס לשווי בו נמכר הנכס.

• ואילו, היטל השבחה, מתייחס לעלייה בשווי הנכס עקב פעולה תכנונית של הרשות – אישור תוכנית, שינוי ייעוד, או תוספת זכויות בנייה.

במילים אחרות – מס שבח הוא מס על הרווח הכלכלי שנוצר לבעל הנכס, ואילו היטל השבחה הוא השבה לציבור של חלק מההתעשרות הפרטית ממנה נהנה בעל הנכס בעקבות הפעולה התכנונית של הרשות. מעין צדק חלוקתי - הציבור יצר את הערך המוסף לנכס שמגולם כלכלית ולכן זכאי ליהנות מחלק ממנו.

היטל ההשבחה מחושב על ידי שמאי מטעם הוועדה המקומית, אשר מעריך את שווי הנכס בשני מצבים: ב"מצב הקודם" – לפני אישור התוכנית המשביחה, וב"מצב החדש" – לאחר אישור התוכנית.

ההפרש בין שני השוויים מגלם את ההשבחה, ובעל הנכס נדרש לשלם מחצית מההשבחה – כלומר, 50% מהפער בין שני המצבים.

לב המחלוקת – כיצד יש להתייחס להשפעת תמ״א 38?

במשך שנים נקטו רשויות מקומיות – ובראשן עיריית תל-אביב – גישה שלפיה בעת חישוב שווי הנכס ב"מצב הקודם" יש לנטרל את ההשפעה של תמ״א 38. במילים אחרות, העיריות טענו כי יש להתעלם מההשבחה שכבר נוצרה בעקבות התמ״א, כך שהפער בין שווי הנכס במצב הקודם לבין שוויו במצב החדש היה גדול יותר, ובהתאם – גם היטל ההשבחה גבוה יותר.

גישה זו הובילה לכך שבעת מכירת נכסים בהם חלה תוכניות הרובעים (שהיא תוכנית מכוח תמ"א 38), נדרשו בעלי נכסים לשלם היטלים גבוהים במיוחד, לעיתים בגובה מאות אלפי שקלים.

בעלי הנכסים טענו מנגד, כי מדובר בחישוב שגוי, משום שתמ״א 38 כבר השביחה את הנכסים עוד קודם לתוכנית הרובעים, ולכן יש להביאה בחשבון כחלק מה"מצב הקודם".

הכרעת בית המשפט העליון

בית המשפט העליון  קיבל את עמדת בעלי הנכסים וקבע פה אחד' כי בעת חישוב שווי הנכס ב"מצב הקודם" אין לנטרל את השפעתה של תמ״א 38.

השופט אלכס שטיין כתב בפסק דינו:

“סבורני שעלינו לקבוע כי בעת הערכת שווי מקרקעין ‘במצב הקודם’ לצורך שומת היטל ההשבחה אין להתעלם מתרומתה של תמ״א 38 (מעצם אישורה) לשוויים, ככל שישנה.”

לשיטתו, עליית שווי הנכס שמקורה הישיר הינו בהחלטת הרשות – דוגמת תוכנית חדשה או שינוי ייעוד – תחויב בהיטל - כהגדרתו "מתת רגולטורי". לעומת זאת, עלייה טבעית בשווי הנכס שנובעת מציפייה למימוש זכויות לפי תמ״א 38 היא תוצאה של השוק החופשי, ולא של פעולה רגולטורית המצדיקה גביית היטל.

“העלייה בערך הנכסים אשר מתרחשת כפועל יוצא מעצם אישורה של תמ״א 38 … אינה עולה כדי מתת רגולטורי. עליית ערך זאת היא תוצאה של כוחות השוק … וכאשר מדובר בהתעשרות שמקורה בשוק החופשי – אין הכרח לחלוק אותה עם הציבור.”

המשמעות דרמטית ביותר!.

לבעלי הנכסים:

• היטל ההשבחה שיחול על מוכרי נכסים צפוי להיות נמוך יותר, לעיתים בעשרות ואף מאות אלפי שקלים. הפסיקה רלוונטית לנכסים נמכרים באיזורים עליה חלה תוכנית מפורטת מכוח תמ״א 38, דוגמת תוכניות הרובעים בתל אביב.

• יתכן שישנה אפשרות לבחון שומות עבר שטרם התיישנו ולדרוש השבה של היטל ששולם.

ולעומת בעלי הנכסים ה"נהנים" (אולי שלא לכאורה), הרשויות המקומיות, שיצאו נפסדות בהליך המשפטי עתידות גם להפסיד ההכנסות מהיטלי השבחה. נראה שהרשויות המקומיות ידרשו לגבש מדיניות חדשה ותוכנית כלכלית שמתחשבת בהיטלי השבחה נמוכים יותר ומתאימה לפסיקה שניתנה.

לבסוף, נקודה חיובית למחשבה: יתכן שהפסיקה תייתר את הצורך בניהול הליכי ערעור והשגה על שומות היטלי השבחה שמוציאות הועדות המקומיות, עניין שיבוא לעזרתם של שני הצדדים - בעלי הנכסים והרשויות המקומיות, יחסוך בזמן שיפוטי ובהוצאות מיותרות.