דרישת עיריית תל אביב להאחדת חזיתות הבניינים והפסיקה הסותרת ביחס לכך. הסוגיה בענייננו, היא תולדה של דרישות שמוציאה עיריית תל אביב בשנים האחרונות לבעלי דירות בעיר לשיפוץ חזיתות הבניינים. במסגרת דרישות אלה, מונה העירייה שורה של מטלות שעל הדיירים לבצע, וביניהן רבות הפעמים שדורשת העירייה גם האחדה של חזית הבניין, דהיינו החלפת כל החלונות והמעקות עד הבאתם לחזות אחידה.  כידוע, הרבה מהבניינים בעיר הינם בניינים ישנים, כך שברבות השנים סגרו הדיירים מרפסות שהיו פתוחות, החליפו וטרינות, תריסים וחלונות, הוסיפו או הסירו סורגים – וכל אלה יצרו בניינים שחזיתם וחזותם "שעטנז". לא אדון כאן בהתנהלות העירייה שאפשרה ולכל הפחות הכילה מציאות זו, וכעת מבקשת לשנותה באמצעות דרישה להאחדת חזית הבניין במסגרת חוק עזר עירוני – זאת בפוסט עמדה אחר, אך לטובת ענייננו, חשוב לציין כי מדובר בדרישה שבצידה הוצאה כספית ניכרת שמושתת על הדיירים – ומכאן החשיבות להבין את מקורה, חוקיותה ואת עמדת הפסיקה לגביה.  אם כן, מאין שאובה סמכות העירייה לחייב את בעלי הדירות בשיפוץ חזיתות הבניינים בכלל, ובהאחדת החזית בפרט?   המחוקק, באמצעות פקודת העיריות, ומתוך הרצון לשמור על חזות נאותה של פני הערים ובכלל זה חזותם של מבנים, הסמיך את העיריות השונות להוציא תחת ידיהן חוקי עזר שתכליתם וייעודם שמירה על חזות ונראות המרחב הציבורי ביחס למרחב העירוני שבסמכותן.  מכוח פקודת העיריות, חוקקה עיריית תל אביב-יפו בשנת 2011 את חוק עזר עירוני לתל אביב-יפו (שמירה ושיפוץ חזיתות הבתים), התשע"א – 2011, הלוא הוא "חוק השיפוץ". חוק השיפוץ החליף חקיקה שקדמה לו והסדיר באופן ספציפי את כל הנוגע לשמירת, תחזוקת ושיפוץ חזיתות הבתים בעיר תל אביב. חוק השיפוץ קובע כי "בעל בית חייב לשמור על מראה תקין של חזית הבית, ולצורך כך יעשה את עבודות השיפוץ הדרושות כדי למנוע את התבלותה והזנחתה של חזית הבית, בכפוף לחוק עזר זה". סמכות העירייה לחייב את בעלי הבית בשיפוץ נשענת על סעיף 4 לחוק העזר לפיו במקרה בו מראה חזית הבית אינו תקין, רשאי מנהל המוסמך מכוח החוק לדרוש מבעלי הבית ביצוע שיפוץ. דרישה להאחדת חזית הבניינים, מופיעה בהמשכו של סעיף 4 זה, כדלקמן "בהחלטה על מתן דרישה לשיפוץ, ניתן להביא בחשבון, בין השאר, שיקולים אלה:... (2) מראה חזית הבית, לרבות הצורך באחידות צורתה". דרישת האחדת החזית מופיעה גם ב"אוגדן הנחיות עיצוב לשיפוץ חזיתות הבניין" שהוציאה העירייה.  הלכה למעשה, עיריית תל אביב נוקטת עמדה אקטיבית, והיעד המוצהר שהציבה לעצמה הינו 1,000 בניינים משופצים בכל שנה (כאשר עולה מהפסיקות כי בפועל הוציאה העירייה בשנים האחרונות קרוב ל- 1,300 דרישות שיפוץ). יחד עם זאת, העירייה קשובה לעיתות המלחמה, וכעולה מישיבתה מיום 3.6.24 ניתן לפנות אליה בבקשה לאורכה לביצוע עבודות השיפוץ בשל הקשיים הנובעים ממצב החירום ובכוונתה לפעול לקולה בכל מה שקשור לשיפוצים בשנת 2024. אך שנת 2024 קרבה לכדי סיום (ואולי בתקווה גם המלחמה) ועושה רושם כי העירייה נחושה לעמוד ביעד שהציבה לעצמה, ודאי ביחס לבניינים ברחובות אותם רואה כלשונה "חלק מכרטיס הביקור של העיר", שם היא גם אינה חוששת לפעול באופן אקטיבי לאכיפת דרישות שהוציאה בעבר באמצעות נקיטת הליכים משפטיים.  דוגמא לנקיטת הליכים אופרטיביים מצד העירייה, הינה ת"א 21956-09-21 עיריית תל אביב יפו נ' מאי הפקות בע"מ ואח' (להלן: "פסק הדין ביחס לבניין בדיזינגוף"). שם, תבעה העירייה את בעלי הדירות בבניין ברחוב דיזינגוף, למתן צו עשה לביצוע דרישה לשיפוץ שהוציאה ולא בוצעה.    בעוד בתיק הנ"ל דחה כב' השופט דוד יצחק את דרישת עיריית תל אביב להאחדת חזית הבניין שהופיעה בין הדרישות השונות, בחלוף מספר שבועות בלבד, בית משפט לעניינים מנהליים בתל אביב יפו, מפי כב' השופטת יעל בלכר, בערעור על החלטה של ועדת ההשגות של העירייה, קבע כי יש להשאיר את דרישת האחדת חזית הבניין שהוציאה העירייה לבניין על כנה.  אז איך מיישבים בין שתי הפסיקות? מה המסקנה וכיצד לפעול בעתיד? שאלה טובה, שכלל לא בטוח שיש לה פתרון נכון לעת הזו. מה גם, שהמדובר בחוק עזר חדש יחסית (משנת 2011) שהפסיקה ביחס לו דלה ביותר, כך שמצויים אנו "במידה רבה בקרקע לא חרושה" כדבריו של השופט יצחק בפסק הדין ביחס לבניין בדיזינגוף. ועוד נקודה חשובה לפני שנפנה לסקירה קצרה של הפסיקות, אין המדובר במבנים שמהווים "מבנה מסוכן" כהגדרת חוק העזר לתל אביב יפו (מבנים מסוכנים), התשס"ב-2001, אלא במבנים שהעירייה דורשת תחזוקתם, לשם שמירה על חזות פני העיר, להבדיל מהבטחת שלום ובטחון הציבור. תפיסתה של העירייה, כפי שנלמדת מאתר הבית שלה, הינה כי חזית הבניין - המעטפת שלו - היא "ציבורית" וכי ישנה חשיבות רבה למרחב ציבורי שמור ומטופח, הן בהיבט של איכות חיים, תחושת ביטחון ושייכות לעיר והן ככרטיס ביקור של העיר תל אביב לתיירות – ומכאן הדגש ששמה על יישום חוק השיפוץ ואכיפתו. על בסיס תשתית זו, נסקור בקצרה את הפסיקות השונות ואת הרציונל העומד בבסיסן – הוא אשר הוביל לפסיקה הסותרת, וכבר אומר שלכאורה.   בפסק דין ביחס לבניין בדיזנגוף , אשר ניתן על ידי בית משפט השלום בהרצליה ביום 28.10.24, נידונה תביעתה של עיריית תל אביב לאכיפת דרישה לשיפוץ שהוציאה ולא בוצעה כאמור. עיקר המחלוקת בין הצדדים, נגעה לדרישת העירייה להאחדת חזית הבניין. במרוצת השנים נסגרו מרפסות ושונו החלונות לפי טעמם של הדיירים (כפי שקורה בבניינים רבים בעיר כאמור) והעירייה דרשה כי הדיירים יפעלו לאחדם לחזות אחת. לטענת העירייה, הבניין מהווה "פצע בלב העיר" נוכח תחזוקתו הירודה ולאור מיקומו המרכזי. עד כדי כך. כבוד השופט יצחק, לאחר סקירה מעמיקה של חוק השיפוץ, הסמכות המוקנית לעירייה מכוחו והתכלית שבסיסו, קבע כי פרשנותו של חוק השיפוץ מתיישבת יותר עם עמדת הדיירים, לפיה לצורך דרישה להאחדת החזית נדרש מצב של בלאי או הזנחה, ואין די בהיעדר אחידות. ובמילות פסק הדין "לשון החוק מלמדת כי החובה המוטלת על בעלי הזכויות בבניין לשמור על מראה תקין של הבית היא בזיקה ישירה לחובה לבצע את עבודות השיפוץ כדי למנוע התבלות והזנחת החזית". על כן, נקבע כי בנסיבות העניין, בהן לא הוכח כי החלונות מוזנחים או בלויים, אין מקום לדרישת ההאחדה וזו נדחתה.  ואם קודם אמרנו "שעטנז", כבוד השופט יצחק מוסיף ומציין כי השאלה האם חזית שאינה אחידה (אך גם אינה בלויה או מוזנחת) היא "מראה חיצוני נאה", היא מטבעה עניין של טעם סובייקטיבי. יש שיאמרו כי העדר האחידות בחזית פוגע בנראות החזית, ויש שיאמרו כי העדר אחידות והגיוון בחזית דווקא מוסיף לנראות החזית - היופי שבשעטנז. לאחריו ולעומתו, פסק הדין בעת"מ 26900-09-22 מיא בע"מ ואח' נ' עיריית תל אביב יפו ואח' (להלן: "פסק הדין ביחס לבניין בבן גוריון"), שניתן על ידי בית משפט לעניינים מנהליים בתל אביב יפו ביום 25.11.24, קבע כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת ההשגות אשר הותירה את הדרישה להאחדת החזית על כנה – וכפועל יוצא מכך, על בעלי הדירות לפעול להאחדת חזית הבניין. במקרה זה, הגישו בעלי הדירות בבניין בבן גוריון, שהינו מבנה לשימור, עתירה על החלטת ועדת ההשגות שלא לבטל את דרישת השיפוץ שהוצאה להם וטענו, בין היתר ובהקשר שלנו, כי "עניין הפתחים וגודלם הוא עניין של טעם אסתטי ושל חופש הבעה אדריכלי ודרישת האחדת הפתחים מקומה במשטרים קומוניסטים שעברו מן העולם". לשיטת כב' השופטת בלכר, בעת קבלת היתר הבנייה מאושרות חזיתות הבניין ולצורך שינוי החזיתות יש לקבל היתר בנייה. גם אם אין מקום לנקוט בהליכים משפטיים בשל ביצוע עבודות ללא היתר לאור השנים שחלפו מאז סגרו הדיירים את המרפסות, אין הדבר גורע מהסמכות המנהלית לנקוט בדרישת שיפוץ לפי חוק השיפוץ ומתוך מטרה לקדם את התכלית של חזות פני עיר נאים. אגב, המדובר בגישה שונה בתכלית לזו של השופט יצחק, לפיה תכלית חוק העזר אינה לאפשר לעירייה "הזדמנות שנייה" לפעול כנגד מי שפעל בניגוד לחוק. נטייתי להסכים עם גישתו של השופט יצחק. כלומר, מקום בו העירייה לא פעלה כנגד דייר שהחליף חלון ללא היתר כדין, היא אינה רשאית לפעול לתיקון מחדלה באמצעות דרישת שיפוץ לפי חוק העזר. מה גם, שמדיניותה המכילה של עיריית תל אביב ביחס לסגירת מרפסות ישנות והחלפת חלונות, מייצרת ציפייה והסתמכות אצל תושבי העיר שעניין זה לא יאכף, גם לא "בדלת האחורית" באמצעות חוק השיפוץ. ונקודה למחשבה בעניין הזה, האין זה נושא שצריך להיות מטופל כנגד הדייר הספציפי ששינה את החזית ולא כנגד כלל דיירי הבית?.  בהערת אגב, מתייחסת השופטת בלכר לפסק הדין ביחס לבניין בדיזינגוף לעיל, ומציינת כי הטענות שהועלו שם לא הועלו בפניה, כי הינו כרוך בנסיבות המקרה שם וכי הצדדים לא ביקשו להתייחס לפסק הדין. בנוסף, מדגישה כי מדובר בפסק דין שניתן על ידי בית משפט שלום ועל כן פסיקתו אינה מהווה הלכה מחייבת או מנחה בפני בית משפט לעניינים מנהליים (מה גם שהוא אינו פסק דין חלוט והצדדים במועד בו ניתן פסק הדין על ידי בלכר רשאים היו לערער עליו). אציין כי מצאתי מעט קושי באמירה כי פסק הדין ביחס לבניין בדיזנגוף כרוך בנסיבותיו, שכן הקורא את פסק הדין ימצא כי מדובר בפסיקה שמתמקדת בפרשנותו של חוק השיפוץ והתכלית בבסיסו ועושה זאת באופן מקיף וממצה, להבדיל מבחינת נסיבותיו העובדתיות של המקרה הספציפי. אדרבא – השופט יצחק מדגיש כי שאלות ביחס לדרישות המפורטות בהודעת השיפוץ מקומן בפני ועדת ההשגות ולא בין כתלי בית המשפט, שתפקידו לדון בטענות מסוג אי חוקיות, סמכות ופרשנות החוק.  עוד מצאתי לנכון לשים דגש על אמירתה של כב' השופטת בלכר בשולי פסק הדין, לפיה השיקול התקציבי רלבנטי בהפעלת שיקול הדעת של העירייה בקביעת דרישת השיפוץ ואופן השיפוץ וכן בדיון בהשגה על דרישת שיפוץ שניתנה. לדבריה, כיוון שבמקרה הנוכחי לא הובאו ראיות מצד הדיירים ביחס להוצאות השיפוץ, לא מוצה הדיון בטענה זו.  אמירה דומה נשמעת גם מפיו של השופט יצחק, בציינו כי על פניו, דרישה להאחדה מקום בו החזית אינה מוזנחת, מטילה מעמסה כספית רבה על בעל הבית, מעבר למה שהתכוון המחוקק אשר הסמיך את העירייה. אז מה המסקנה?  ימים יגידו, שכן על פסק הדין ביחס לבניין בדיזינגוף כבר הוגש ערעור התלוי ועומד בפני בית המשפט המחוזי. יחד עם זאת, סבורני כי פסק הדין ביחס לבניין בבן גוריון אינו מונע מבעלי דירות בעיר שקיבלו דרישה להאחדת החזית לטעון ביחס לחוקיותה, ככל שמצבם של החלונות והפתחים הינו טוב, מתוחזק ותקין, ובצירוף אסמכתאות ברורות באשר להוצאה הנכבדת הכרוכה בביצוע עבודה מסוג זה.  וטענה נוספת, אם ניתנה פסיקה כפי שניתנה בפסק הדין ביחס לבניין בדיזינגוף, שאינה מחייבת את האחדת חזית הבניין, חרף שהמדובר בבניין הממוקם במיקום מרכזי בעיר, ועניין זה הודגש מאוד על ידי העירייה בטיעוניה - קל וחומר שאין מקום לחייב בהאחדת חזית הבניין בבניינים ברחובות הפנימיים של בעיר.  בשים לב למגמת העירייה להרחיב את השימוש בסמכותה לפי חוק השיפוץ, מוטב שהדיון בסוגיה ימוצה בהקדם ותתקבל החלטה חד משמעית וברורה, אשר תהיה לטובתם ותכלול את השיקולים של כל הצדדים.

פרויקטים של פינוי-בינוי הם הזדמנות משמעותית להשבחת ערכם של נכסים ישנים, לשיפור התשתיות ולפיתוח סביבתי. על מנת לקדם פרויקטים של פינוי-בינוי ולהסיר חסמים, המדינה מקנה הטבות מיסויות בחקיקה, ובפרט בכל הנוגע לחיוב בהיטל השבחה שאחרת עשוי להיות גבוה ביותר. אזכיר, כי היטל השבחה הוא מס המוטל על בעלים של נכס במקרה בו אושרה תוכנית, ניתנה הקלה או הותר שימוש חורג בעקבותיהם עלה, או יותר נכון הושבח, ערך הנכס. מדובר בהיטל חשוב ביותר לרשויות המקומיות שמשמש כמקור הכנסה עבורן לממן פיתוח של תשתיות ציבוריות בשטחן. היטל השבחה משולם ב"מועד מימוש", קרי במועד מכירת הנכס או הוצאת היתר בנייה. כחלק מפרויקט פינוי-בינוי, מוגשת תוכנית בניין עיר חדשה ( תב"ע) לצורך הגדלת זכויות הבנייה והוצאתו לפועל של הפרויקט. המשוואה פשוטה: תב"ע חדשה = זכויות בנייה חדשות = חיוב בהיטל השבחה . ככלל, במועד הוצאת היתר הבנייה, שהינו מועד מימוש כאמור, היזם נושא בתשלום היטל ההשבחה כחלק מההתחייבויות שלו למימון הפרויקט ולנשיאה באגרות והיטלים הכרוכים בהוצאת היתר הבנייה. אך מה קורה בפרק הזמן שבין אישור התב"ע לבין הוצאת היתר בנייה? על פניו, תשלום היטל ההשבחה חל על יחיד הבעלים שמוכר את דירתו, שכן אזכיר כי מועד מכירת דירה גם הוא מהווה מועד מימוש. היטל זה יכול לעמוד גם על עשרות אלפי שקלים. לעיתים במסגרת המשא ומתן בין בעלי הדירות ליזם, מוסכם כי ככל שמי מיחידי הבעלים ימכור את דירתו בפרק הזמן שבין אישור התב"ע לבין הוצאת היתר הבנייה, ויידרש בשל כך לשלם היטל השבחה – היטל זה יחול על היזם. ההיגיון הינו שהיטל ההשבחה שמשולם היום (כלומר במועד מכירת הדירה ולפני היתר הבנייה) יקוזז מהיטל ההשבחה העתידי שיגבה בעת היתר הבנייה, אשר מוסכם כי יחול על היזם. לכן, ישנה למעשה הצדקה להטיל היטל זה על היזם מלכתחילה. נימוק נוסף להטלת ההיטל על היזם גם בשלב זה הינו שבעלי דירות אחרים שימכרו את דירתם לאחר היתר הבנייה, לא ידרשו לשלם היטל השבחה בגין התב"ע של הפרויקט, אשר שולם כבר על ידי היזם בעת הוצאת היתר הבנייה, וכך יווצר חוסר איזון בין בעלי דירות שמכרו את הדירה בפער הזמנים שבין אישור התב"ע להיתר הבנייה – ויידרשו לשלם היטל השבחה,  לבין אלה שמכרו את דירתם לאחר היתר הבנייה – ולא יידרשו לשאת בהיטל השבחה שכבר שולם על ידי היזם. אולם, כאמור מדובר בהסכמה מסחרית בין הצדדים שמשתנה בין פרויקט לפרויקט וקשורה גם לכוח המיקוח של הצדדים (ואולי אף לייצוג העומד לרשותם). למעשה, חבות בתשלום היטל השבחה בעת מכר דירה, בפרק הזמן שבין אישור התב"ע להוצאת היתר הבנייה, מהווה גורם למחלוקת במשא ומתן בין בעלי הדירות ליזם. ושימו לב, לא מדובר במקרה זניח, אלא במרבית הפרויקטים ישנם בעלי הדירות שמעוניינים למכור את הדירה בפרק זמן זה. בעיה נוספת מתעוררת גם גביית היטל השבחה בפרק הזמן שבין אישור התב"ע לבין הוצאת היתר הבנייה. לצורך גביית היטל השבחה הרשות המקומית נדרשת להוציא שומת היטל השבחה. מדובר בשומה מורכבת שדורשת לשערך ולשום את כלל הפרויקט, כאשר בפועל, המדובר הדרישה והגבייה נעשית ביחס לדירה אחת בלבד. לא זו אף זו, פעמים רבות, המוכר את דירתו לא יודע כיצד להתמודד עם השומה המורכבת ומקבל אותה על עצמו כמות שהיא. אי השגה על השומה שהוציאה הרשות המקומית, עלולה להפוך את השומה לחלוטה באופן ששנים לאחר מכן כאשר היזם יוציא היתר בנייה ויבקש הוצאתה של שומת היטל השבחה – תעמוד לפניו שומה שנערכה שנים קודם לכן, אשר לא נבחנה כראוי בזמנו ולא הושג עליה, ואף אינה משקפת את זכויות הבנייה שהתבקשו בהיתר הבנייה שהוגש בפועל - והינה בחזקת שומה חלוטה ובלתי ניתנת לערעור. הנזק יכול להיות רב – חבות כספית משמעותית שתחול על היזם מבלי שעומד לרשותו הכוח ערער על כך. אין ספק שנדרש פתרון. פתרון אפשרי הוא גביית היטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי במועד היתר הבנייה ולא קודם לכן. דחיית התשלום למועד הוצאת היתר הבנייה תעניק וודאות לצדדים, תחסוך חיכוכים במשא ומתן, תגשר על פערי כוחות, תייעל את ההליך, תצמצם זמן ומשאבים ציבוריים ותמנע עיכובים מיותר. יתרה מכך, במועד היתר הבנייה סביר להניח שהשמאות תהיה מדויקת יותר ותתייחס למימוש הזכויות בפועל וכפי שהתבקשו במסגרת היתר הבנייה. מנקודת מבטה של הרשות המקומית, אין ויתור על ההיטל הדרוש לה לצורך פיתוח, שכן חובת התשלום בהיטל השבחה נדחית למועד מאוחר יותר ואינה מבוטלת, כך שעל פניו אין הצדקה להתנגדות מצידה לפתרון זה. בכל מקרה, עד שיוסדר הנושא בחקיקה, חשוב מאוד להכיר את "מלכודת" המס הזו וככל הניתן להמנע ממנה. לקריאת נוספת לעניין דחיית מועד תשלום היטל השבחה – מוזמנים גם לפוסט " בדרך לבשורה חדשה - האם לא יגבה היטל השבחה בעת מכירת דירה?" כאן בבלוג באתר הבית.

היטל השבחה הוא מס מוניציפאלי שגובה הרשות המקומית בגין השבחת הנכס. "השבחה" מוגדרת בדין כעליית שווי המקרקעין בעקבות "אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". במרבית הפעמים המדובר בתוכניות חדשה שאושרה (המונח המקצועי - "תב"ע") אשר הגדילה את זכויות הבנייה ובכך השביחה את המקרקעין ואת הפוטנציאל שבהם. היטל ההשבחה נגבה במועד "מימוש" הזכויות - שהינו מועד מכירת הנכס או המועד בו מוגשת בקשה להיתר בנייה על פי הזכויות החדשות. ההנחה הינה שזו נקודת הזמן בה הבעלים של הנכס "נהנה" מהשבחת הנכס - אם במכירתו - אז הפונציאל מגולם במחיר המכירה, ואם במועד הגשת בקשה להיתר בניה - אז מנוצלות זכויות הבנייה הנוספות.  היטל השבחה שנגבה הינו בשיעור של 50% מההשבחה שנאמדת על ידי שמאי מטעם העירייה. בערים במרכז הארץ, היטל ההשבחה עשוי להיות בגובה של עשרות ואף מאות אלפי שקלים. כמובן שחשוב לבדוק נקודה זו מול העירייה טרם ההקשרות בהסכם מכר.  היטלי ההשבחה מושלמים כאמור לרשות המקומית, ומטרתם למממן עבודות תשתית ופיתוח של העיר. מכאן גם חשיבותם הרבה לרשויות המקומיות. היטל השבחה כעת נבחנת הצעה לבטל את גביית היטל ההשבחה בעת מכירת הנכס. כלומר, מועד מכירת נכס לא יהווה מועד "מימוש" לצורך גביית היטל ההשבחה. אחד הנימוקים לשינוי המוצע הינו שמוכרי דירות משלמים כיום על השבחה גם אם לא נהנו ממנה ואף אם היא לא תומחרה במחיר העסקה. רבות הפעמים בהם המוכר לא מודע לאותן זכויות שנוספו ועל כן גם לא יודע לתמחרן במכיר המכירה. בואו נמחיש זאת עם דוגמא. עיריית תל אביב אישרה בשנים האחרונות את התוכנית לרובעים 3 ו- 4 בעיר. התוכניות הינה מחליפת תמ"א ונועדה לעודד התחדשות של בניינים על ידי הריסתם ובנייתם מחדש, תוך הוספת קומות ודירות. התוכנית השביחה את הנכסים עליהם חלה בשל תוספת הזכויות שמעניקה. החל ממועד אישור התוכנית, העירייה מגישה דרישות לתשלום היטל השבחה למוכרי דירות ברובעים 3 ו- 4 עליהם חלה התוכנית. היטלי השבחה אלה נאמדים בעשרות ואף מאות אלפי שקלים. בהטלת היטל השבחה, העירייה אינה בודקת אם יש כוונה מצד המוכר ושכניו להינות מהזכויות שהתוכנית מעניקה ולפעול להריסת הבניין ובנייתו מחדש, או אפילו אם ישנה התכנות אמתית להוצאתו לפועל של פרויקט שכזה ולמימוש הזכויות שהתוכנית מעניקה. כלומר, גם אם בפועל לא תהיה הנאה מהתוכנית וגם אם תוספת הזכויות לא תומרה במחיר הנכס בעת המכירה, העירייה עדיין גובה היטל השבחה. על פי ההצעה החדשה, היטל ההשבחה ייגבה רק במועד בו מבוקש היתר בנייה במסגרתו מנוצלות זכויות הבנייה הנוספות שאושרו. יש בכך הרבה היגיון - שכן זה המועד בו הבעלים של המקרקעין נהנה מהזכויות שנוספו. ודאי ברור לכם כי מדובר בשינוי דרמטי למוכרי הדירות, שלא יתבקשו לשלם היטל השבחה. שינוי זה אף עשוי להוריד את מחירי הדירות בשוק היד השנייה, שכן ההשבחה לא תגולם במחיר הנכס. האם תהיה השפעה על קופת העירייה? על פניו לא, שכן במקום שהיטל ההשבחה ישולם לקופתן במועד מכירת הנכס, הוא ישולם בשלב מאוחר יותר כאשר יתבקש להוציא היתר בנייה. ההשפעה רלוונטית מקום בו לא ינוצלו הזכויות ולא יתבקש היתר בנייה. כמובן שהעיריות מתנגדות לשינוי המוצע. לעדכונים נוספים - המשיכו לעקוב אחר הבלוג.

על פניו, שאלה נקודתית אפילו איזטורית, אך לאחרונה מצאתי את עצמי נשאלת אותה שוב ביחס למקרים שונים ולנכסים שונים. אותה גברת בשינוי אדרת. השאלות שנשאלתי הצריכו בדיקה משפטית מעמיקה, בדין ובפסיקה, והובילו למסקנה שאין תשובה גורפת, אין מקרה אחד זהה לקודמו וכל נכס דורש בירור מעמיק לגופו של עניין . בראי מסקנה זו יצרתי רשימת שאלות, מעין תרשים זרימה, שנדרש לבצע ביחס לכל מקרה על מנת לתת מענה מקצועי, מתאים ונכון לשאלה. האם הבעלים של דירת הגג רשאי לבנות על הגג? שאלה ראשונה ומקדמית  בבואנו לדון בסוגייה, הינה האם הגג ברשותו ובבעלותו של הבעלים של דירת הגג?  תשובה לשאלה נמצא בנסח הטאבו ובתיק הבניין, שם נבדוק האם הגג מוצמד לדירת הגג. יתכן, שהגג הינו רכוש משותף של כל בעלי הדירות בבניין, אז ברור שהבעלים של דירת הגג כלל לא רשאי לבנות על הגג שאינו חלק מדירתו. ככל שהמענה לשאלה הראשונה הינו בחיוב, ושהגג מוצמד לדירת הגג נעבור לשאלה השנייה  - האם הבעלים של דירת הגג אוחז בזכויות בנייה לצורך בנייה על הגג?  תחילה נבהיר בקצרה מהן "זכויות בנייה" ? סעיף 71א לחוק המקרקעין מגדיר "זכויות בנייה" כזכויות לבניה בבית משותף לפי תכנית בת-תוקף כמשמעותה בפרק ג' לחוק התכנון והבניה. הפסיקה מגדירה "זכויות בניה" כהיתר הבניה שניתן על ידי הועדות לתכנון ולבניה הקובע על כמה אחוזים משטח המקרקעין ניתן לבנות. בית המשפט מציין גם כי "זכות זו אינה מקרקעין ואינה זיקת הנאה במקרקעין, כי אין היא כלולה בהגדרות של מונחים אלו, אלא היא זכות הקיימת לבעלי המקרקעין לפנות ולבקש היתר בנייה'".  כיוון שזכויות הבניה נובעות מהבעלות בקרקע אשר שייכת במשותף לכל בעלי הדירות, ככלל, זכויות הבניה הן נכס המצוי בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות . ובלשון הפסיקה: "זכויות הבנייה הינן נכס בבעלות משותפת, אף-על-פי שאינו חלק מן הרכוש המשותף. הזכויות הללו נובעות מהבעלות בקרקע, וכיוון שהקרקע עליה ניצב בית משותף שייכת במשותף לדיירים, אף זכויות הבנייה עליה שייכות להם במשותף" ( ע"א 432/83  מזרחי נ' חביב) . האם ניתן להקנות בעלות בזכויות בנייה לחלק מהבעלים של הקרקע? התשובה היא כן. בעלי הדירות יכולים להסכים או להשלים עם שלילת זכויות בנייה מהם והעברתן לאחר, על פי התקנון המוסכם לבית המשותף, בתנאים מוסכמים בחוזים אישיים או בכל דרך נאותה אחרת. האם הצמדת הגג לדירת הגג מלמדת גם על הסכמה להעביר לבעלים של דירת הגג את זכויות הבניה על הגג?  התשובה היא לא - וזו נקודה חשובה . ודאי הייתם שואלים איזה טעם יש להצמדת הגג ולאיזו מטרה אחרת יכול לשמש אותו חלק מן הגג אם לא למימוש זכויות בנייה? או מה ההבדל בין רוכש שרוכש את דירת גג לה מוצמד הגג לבין קניית חלקת אדמה, שאז ברור שנרכשה לצורך בניה ועימה מוקנות זכויות הבנייה?  אך הפסיקה קובעת כי אין די בעצם הצמדת הגג כדי לקרוא תנאי מכללא אל ההסכמה שבין הצדדים, לפיו להצמדת הגג נלוות גם הצמדה של זכויות הבניה.   השאלה האם ההצמדה כוללת את זכויות הבנייה היא שאלה שבעובדה שיש לבדוק בכל מקרה ומקרה. הצורך בהסכמה נובע גם מן העובדה שלזכויות הבנייה ערך כלכלי. שווי המקרקעין מושפע מזכויות הבניה המיוחסות לו וניצול זכויות הבניה על ידי אחד מן השותפים למקרקעין בהכרח מעניק לו יתרון כלכלי.  לכן למעשה, השאלה השנייה  הינה האם הוסכם על העברת זכויות הבנייה לדירת הגג?   שימו לב כי לא נקבל מענה לשאלה מנסח הטאבו, שכן כאמור אין המדובר בזכות קניינית (וגם לא ניתן לרשום הערת אזהרה בגין הסכמה להעברת זכויות בנייה) ולכן, נבקש לראות מסמכים שיעידו על ההסכמה להקנות את זכויות הבנייה לבעלי דירת הגג - תקנון הבית המשותף או הסכמים מאוחרים בין הצדדים. אך מה קורה במצב בו אין הסכם מפורש בדבר העברת זכויות הבנייה לבעלים של דירת הגג, אך התקנון קובע כי הבעלים של דירת הגג רשאי לבנות על הגג המוצמד לדירתו? במילים אחרות, בהעדר הסכמה ברורה על הקניית זכויות הבנייה לדירת הגג השאלה השלישית  הינה האם ניתנה הרשאה לבעלים של דירת הגג לבנות על הגג המוצמד לדירתו? והשאלה הרביעית , האם ניתן ללמוד ממנה על הקניית זכויות הבנייה? תתפלאו אולי, אך מתן הרשאה לבעלים של דירת הגג לבנות על הגג המוצמד לדירה, גם מבלי להדרש לאישור יתר הבעלים במקרקעין, אינה בהכרח מלמדת על הענקת זכויות הבנייה - כל מקרה ונסיבותיו הוא. הפסיקה נוקטת בפרשנות מצמצמת ודווקנית להוראות תקנון הבית המשותף, בייחוד במקרים בהם נמצא הוראה תקנונית הגורעת מזכויות הדיירים בבית המשותף - והרי מתן זכויות הבנייה לדירת הגג גורעת מבעלותם של יתר בעלי הקרקע בזכויות אלה. ככלל, ניתן לנתח את עמדת הפסיקה ככזו הקובעת כי הסכמה שניתנה בתקנון בית המשותף לבנות על הגג, אמנם כוללת בחובה הסכמה לשימוש באחוזי הבנייה של הבניין, אך היא איננה כוללת הסכמה לניצול כל אחוזי הבנייה במקרקעין. הקנייה נרחבת שכזו של זכויות בנייה צריכה להינתן במפורש .  ומכאן לשאלה החמישית - מה היקף זכויות הבנייה העומדות לרשותו של הבעלים של דירת הגג אליה הוצמד הגג ושלו ניתנה הרשאה לבנות על הגג? גם במקרה זה עמדת הפסיקה מצמצמת וקובעת כי הסכמה לוויתור על זכויות בנייה בתקנון הבית המשותף (או בכל מסמך אחר) תתפרש ככזו המתייחסת לזכויות הבנייה שעמדו לנגד עיניהם של הצדדים באותו מועד בו ניתנה ההסכמה, ואינה חלה על זכויות בנייה מכוח תכניות עתידיות. על כן, יש לבחון את מועד מתן ההסכמה והתוכניות שחלו על המקרקעין במועד זה, את לשון ההסכמה ואת אומד דעת הצדדים - כל מקרה בהתאם לנסיבותיו, זאת כבר אמרנו . והנה דוגמא להמחשה:  ע"א  5043/96 נחמיה גלמן נ' עזרא הררי-רפול המדובר בבניין מגורים בירושלים, אשר במרכז מפלס גג הבניין הוקמה דירה בשטח של 68 מ"ר ("דירת הגג"). כלומר, משני צידי הדירה נותרו שני שטחי גג. בתקנון הבית המשותף הוצמדו שטחי גג אלה לדירת הגג וכן הוצמד לה שטח הגג מעל דירת הגג. בנוסף, לבעלי דירת הגג הוקנתה הזכות "להוסיף בנייה על הגג שעל-יד הדירה והגג מעל הדירה". בעלי דירת הגג, הרסו את דירת הגג וביקשו לנצל את מלוא אחוזי הבנייה על מנת לבנות על המפלס החדש שנוצר בעקבות ההריסה מבנה בן מספר קומות. בעלי הדירות האחרות בבניין התנגדו לכך בטענה שהתקנון מתיר לבעלי דירת הגג לבנות על המפלס החדש קומה נוספת אחת בלבד.  בית המשפט ניתח את הוראות התקנון וקבע כי "פירוש סביר והוגן של היתר הבנייה שניתן בגדרי סעיף 8 לתקנון מוליך למסקנה, כי כוונת הצדדים לא הייתה להעניק לבעלי הדירה את כל אחוזי הבנייה שנותרו לבניין, אף אם הם מעבר לדרוש לבניית קומה אחת על הגגות", ובהתאם פסק כי אחוזי הבנייה שניתנו מאפשרים לבנות מבנה בעל קומה אחת על שטחי ההצמדה ולא מעבר לכך.  מהאמור עולה, שיש לבדוק באופן מדוקדק וקפדני כל מקרה לגופו , בראי הדין, מסמכי הבית המשותף והפסיקה המתעדכנת ובאמצעות מתן מענה קונקרטי לכל אחת מהשאלות. אין מקרה אחד זהה לקודמו. נותרנו עם שאלה שישית שלא ניתן לה מענה בבלוג זה - גם אם נניח כי גג הבניין הוצמד לדירת הגג וכי הבעלים במקרקעין הסכימו להעביר או למכור לבעלים של דירת הגג את זכויות הבנייה - האם הבעלים של דירת הגג רשאי לבנות על הגג ללא קבלת הסכמת יתר בעלי המקרקעין? לא פחות מעניין, חכו לבלוג הבא. מוזמנים לפנות אליי בכל שאלה בתגובות.

רכישת דירה, וודאי רכישת דירה "על הנייר", כלומר דירה שטרם הושלמה ולעיתים אף טרם החלה בנייתה, כרוכה בסיכון מצד הרוכש. הרוכש, אשר נדרש לשלם את תמורת הדירה בשלבים ובהתאם לפריסת התשלומים שבחוזה המכר, מעוניין להגן ולשמור על הכספים שמשלם שלא ירדו לטימיון חלילה, במקרה בו לא יושלם הפרויקט ולבסוף לא תמסר לו הדירה שרכש. אז איך עושים זאת? ומה החוק קובע? בטוחות חוק המכר ודאי שמעתם על "פרשת חפציבה". חפציבה, מחברות הבנייה המוכרות והגדולות בישראל בזמנו, קרסה באוגוסט 2007, והותירה אחריה עשרות רוכשים ללא דירה וללא כספם. אמנם, חלק מהרוכשים שופו באופן חלקי בגין התשלומים ששילמו לחפיצבה ואחרים קיבלו לבסוף את החזקה בדירה (חלקם לאחר שפלשו אליה), אך פרשת חפציבה חשפה את העדר ההגנה המספקת שהעניק החוק, בנוסחו דאז, לכספם של רוכשי דירות קבלן. בעקבות הפרשה, תוקן חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה- 1974 (להלן: " חוק המכר " או "החוק"), והושם דגש על מתן בטוחות ראויות לרוכשים שיבטיחו ויגנו על כספם במקרים של קריסת הקבלן.  להלן נסקור את הבטוחות הקיימות בחוק בנוסחו כיום ואת הרגולציה החלה בעניין זה. חשוב להדגיש ש הוראות החוק שנסקור להלן הן הוראות קוגנטיות ולא ניתן להתנות עליהן . כלומר, לא משנה מה יכתב בחוזה המכר בינכם לבין המוכר וגם אם תסכימו שלא לקבל בטוחה עבור כספכם, או לקבל בטוחה מופחתת או אחרת - הוראות החוק תגברנה, ובסופו של יום, המוכר מחויב להעמיד לכם אחת מן הבטוחות הקבועות בחוק. מתי המוכר נדרש להעמיד בטוחה בגין כספים ששולמו לו על חשבון הדירה?  החוק קובע חובה על המוכר להעמיד בטוחה מבין הבטוחות שבחוק, במקרה בו הוא מעוניין לגבות למעלה מ-7% ממחיר הדירה.  הרציונל הינו שלעיתים המוכר מעוניין למכור דירות בשלב מקדמי מאוד ואפילו לפני שהתקבל היתר בנייה לפרויקט. בשלב הזה, המכונה "פריסייל", המוכר טרם נקשר עם גוף פיננסי (בנק או כל גוף מממן אחר, כגון קרנות מימון) שילווה את הפרויקט ויסייע לו במימונו, ולכן אין ביכולתו להעמיד לרוכשים את הבטוחות השונות הקבועות בחוק.  מחד, המחוקק אינו מעוניין למנוע לגמרי את האפשרות למכור דירות בשלב מקדמי זה, מה גם שלרוב הדירות במחיר אטרקטיבי עבור הרוכשים, אך מנגד מעוניין לשמור על כספם של הרוכשים. על כן, נקבע סך של עד 7% ממחיר הדירה אותו ניתן לגבות ללא מתן בטוחה. אגב, לפני פרשת חפציבה עמד סכום מקדמי זה על שיעור של 15% ממחיר הדירה. טיפ חשוב : דרשו שסכום זה (7%) ישולם לחשבון נאמנות. בדרך זו תבטיחו שנאמן שומר על כספכם וכי הוא יופקד בחשבון הליווי הספציפי של הפרויקט, ברגע שיתקבל ליווי פיננסי לפרויקט ויפתח עבורו חשבון בנק.  אילו בטוחות קבועות בחוק? סעיף 2 לחוק קובע כי המוכר (הקבלן), אינו רשאי לקבל למעלה מ- 7% ממחיר הדירה, אם לא העמיד לרוכש אחת מבין הבטוחות הבאות: הבטוחה הראשונה והשניה  - הבטוחות ה"קלאסיות" - הינן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח .  הערבות הבנקאית או פוליסת הביטוח נועדו להבטיח את השבתם של כל הכספים ששילם הרוכש על חשבון מחיר הדירה. בפועל, בגין כל תשלום ותשלום שתפקידו בחשבון הליווי של הפרויקט (חשבון ייעודי אך ורק לטובת הפרויקט הספיציפי), המוכר ינפיק לכם ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח על שמכם. שימו לב, כי סכום המע"מ ששולם על ידכם יחד עם התשלום ינוכה מסכום הערבות הבנקאית או הפוליסה שתקבלו, והוא מובטח באמצעות קרן מע"מ ממשלתית.  נוסחן של הערבות הבנקאית ושל פוליסת הביטוח קבוע גם הוא בחוק. בהקשר זה, חשוב לדעת, כי המדובר בערבות בנקאית אוטונומית, כלומר ניתן לממשה עם דרישה, וכי ביכולתכם לממש את הערבות הבנקאית לא רק במקרה של קריסת הקבלן, אלא גם אם ישנה מניעה מוחלטת למסור לכם את החזקה בדירה.  שימו לב:   וודאו כי הערבות / הפוליסה צמודה למדד על מנת להבטיח כי ערך כספכם לא ישחק.  ועוד נקודה חשובה:  "מחיר הדירה" כהגדרתו בחוק המכר, כולל  כל סכום שהרוכש התחייב לשלם למוכר בחוזה המכר בקשר לרכישת הדירה. כלומר, אם בחוזה המכר ישנם תשלומים נוספים שמשולמים למוכר, כגון עלות תוספת מדד, עלות הנפקת תשריטים ועוד – כל אלה נכללים במחיר הדירה ובתשלומים בגינם הינכם זכאים לקבל ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח.  בטוחה שלישית  - המוכר שעבד את הדירה  או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הרוכש או לטובת חברת נאמנות. כבר אומר שלא נעשה שימוש בבטוחה זו ולכן לא נתעכב עליה. בטוחה רביעית - רישום הערת אזהרה  ביחס לדירה לטובת הרוכש, ובלבד שלא נרשמו על הדירה שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה. במצב בו ישנו ליווי פיננסי לפרויקט, הגורם הפיננסי המלווה ידרוש לשעבד את המקרקעין ואת הדירה לטובתו עד למועד תשלום מלוא תמורת הדירה ומסירת החזקה בה לרוכש – ולשעבוד זה תהיה עדיפות על פני הערת האזהרה. על כן, במרבית הפעמים, בטוחה זו רלוונטית רק לאחר שהושלמה בניית הדירה, שולמה מלוא התמורה בגינה והועברה החזקה בה לרוכש, שאז גם השעבוד של הגורם הפיננסי המלווה יוחרג מהדירה. ואכן, ברוב הפעמים הערבויות הבנקאיות או פוליסות הביטוח שניתנו לרוכש בתקופת הבנייה ושהבטיחו את התשלומים ששולמו לאורך תקופת הבנייה, מוחלפות ברישום הערת אזהרה לטובת הרוכש במועד מסירת החזקה בה. ראו לעניין זה את הוראת סעיף 2א לחוק.  בהערת אגב, יצוין כי בהתאם לעמדת הממונה על חוק המכר, בפרויקטים של תמ"א 38/1, כלומר פרויקטים של חיזוק ותוספת (להבדיל מהריסה ובנייה מחדש), בטוחה מסוג הערת אזהרה אינה מעניקה הגנה מספקת לרוכשי דירות יזם התמ"א במקרים בהם הוא נקלע להליכי פירוק. על כן, המליץ הממונה על חוק המכר לרוכשי דירות בפרויקטים של תמ"א 38/1 לפעול במשנה זהירות ככל וכספם מובטח באמצעות הערת אזהרה- ובמילים אחרות, לא להסתפק בבטוחה זו.  בטוחה חמישית – הבעלות (או זכות אחרת בדירה, כגון חכירה) הועברה על שם הרוכש , כשהדירה נקייה מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי. במילים אחרות, העסקה הושלמה והבעלות בדירה נרשמה על שם הרוכש.  נקודה חשובה, שרבים אינם מודעים לה, הינה שבהתאם לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1975, רוכש שכספו לא מובטח באמצעות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, לא יהא חייב בתשלומים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על אלה הקבועים בתקנות, וזאת גם אם נקבע אחרת בחוזה המכר. למשל, בבנייה חדשה, הקבלן רשאי לגבות עד 31% בלבד ממחיר הדירה עד לשלם גמר יציקת רצפת המפלס התחתון, ועד – 51% רק עם גמר עבודות שלד, חשמל ואינסטלציה, ולרבות פתחים במרחב מוגן דירתי בכלל הבניין. ככל שהבטוחה שניתנת לרוכש היא ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח - הצדדים רשאים להסכים אחרת ביחס ללוח התשלומים.  אילו חובות נוספות חלות המוכר מכוח החוק? על המוכר חלה חובת היידוע בכתב, כלומר עליו להודיע לרוכש בכתב  ובמועד החתימה על חוזה המכר, על זכותו להבטחת כספיו בהתאם לחוק (כפי שתואר לעיל) וכן במקרה בו טרם ישנו ליווי בנקאי לפרויקט עליו לציין זאת גם כן. בנוסף, ההוצאות והעמלות הכרוכות בהעמדת הבטוחות לעיל חלות על המוכר.  אכיפת החוק מבוצעת באמצעות הממונה על חוק המכר. לסיכום,   טרם חתימתכם על חוזה מכר לרכישת דירה חדשה מקבלן, הקפידו על כך שאינכם משלמים מעבר ל- 7% ממחיר הדירה ( המלא , כולל כל התשלומים הנלווים) ללא קבלת בטוחה כדין; דרשו כי הבטוחה תהיה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח ודאגו כי אלה לא תוחלפנה אלא לאחר קבלת החזקה בדירה והחרגה מהשעבוד לטובת הבנק המלווה. באופן הזה תגנו בצורה הנכונה והיעילה ביותר על כספכם ועל זכויותיכם.   לקריאה נוספת מזמינה אתכם להציץ בהוראות החוק (שתהיינה מובנות יותר לאחר הסקירה לעיל): https://www.nevo.co.il/law_html/law00/70330.htm

הדירה שלכם, זו שאתם גרים בה, שגידלתם את הילדים בה, ששמחתם, בכיתם, צחקתם, התרגשתם וגם סתם חייתם בה חיי יום יום, הולכת להיהרס ולהבנות מחדש במסגרת פרויקט של התחדשות עירונית. התחדשות היא תמיד טובה. חדש הוא מרענן, מסקרן ומרגש, אבל גם מלווה בלא נודע, בחשש ובמקרה זה בסיכון כלכלי אמיתי. באופן טבעי, החשש העיקרי שמעלים בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא לגבי עתיד דירתם - זו שהולכת להיהרס ולהבנות מחדש. כיצד יבטיחו כי היזם עימו הם נקשרים בהסכם התחדשות עירונית ואליו מעבירים את הנכס היקר ביותר שלהם, אכן יבצע את הפרויקט כמובטח, ישלים את בנייתו של הבניין ובסיומו ימסור להם דירה חדשה כפי שהתחייב?.   החשש גדול יותר אצל בעלי דירות שמתגוררים בדירה שעתידה להיהרס, שאז מדובר במקום מגוריהם, אותו הם ידרשו להעתיק לתקופה של כמה שנים. דיירים אלה "מוותרים" לא רק על נכס כלכלי משמעותי שמספק להם בטחון כלכלי, אלא גם על מקום מגוריהם - על ביתם.  אז כיצד תגנו על הנכס הכלכלי המשמעותי ביותר שלכם - הדירה שלכם? כיצד תבטיחו את עתידכם הכלכלי, ואם אתם מתגוררים בנכס - את ביתכם, במקרה בו חלילה, היזם לא יעמוד בהתחייבויותיו ולא ישלים את הפרויקט?   הדרך הנכונה לשמור ולהגן על הנכס שלכם הכירו את ערבות "חוק המכר" הדרך להגן על קניינם של בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית - על דירתכם, היא באמצעות מתן בטוחה כספית חזקה - ערבות "חוק מכר". ומדוע בגרשיים? כי בניגוד לערבות חוק מכר רגילה - שהינה ערבות בנקאית אשר ניתנת כבטוחה לרוכשי דירות קבלן בגין כל תשלום ותשלום אותו משלמים ליזם (ואשר אותה סקרתי במסגרת הבלוג הקודם, מוזמנים לקרוא [ קישור לבלוג ]), בפרויקטים של התחדשות עירונית כלל לא משולמים כספים ליזם על ידי בעלי הדירות בגינם הדין מחייב מתן בטוחה.  למעשה, חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות), אשר מחייב מתן בטוחות בעסקה של רכישת דירה מקבלן, כלל אינו חל על עסקה מסוג התחדשות עירונית. יחד עם זאת, נלמד ממנו והוקש ממנו לעסקאות אלה.  באופן דומה לערבות חוק המכר הניתנת לרוכשי דירות קבלן, בפרויקטים של התחדשות עירונית, ניתנת לבעלים ערבות בנקאית בשווי של הדירה החדשה   - ערבות "חוק מכר".   הערבות מבטיחה שבמקרה בו לא יושלם הפרויקט על ידי היזם ולא תמסר לכם חזקה בדירה חדשה, תוכלו לפרוע את הערבות שניתנה לכם ולרכוש לעצמכם דירה בשווי הדירה החדשה - זו שהובטחה להם על ידי היזם בסיום הפרויקט . שווי הדירה החדשה ובהתאמה גובה ערבות "חוק המכר", נקבע בהתאם להערכת שמאי מטעם הגורם הפיננסי שמלווה את הפרויקט. טיפ חשוב: דרשו כי הערת השמאי תבוצע במועד הקרוב ביותר לקבלת ערבות "חוק המכר" בידיכם, שאז גובה הערבות יתאים באופן טוב יותר למגמת השוק.  כמובן שלערבות "חוק המכר" נילוות ערבויות והגנות נוספות, שנועדו להבטיח את עמידת היזם בהתחייבויותיו - אך זו החשובה ביותר ביניהן.  שאלות? מוזמנים לפנות בתגובות.

ברכישת דירה "יד ראשונה" - דירת קבלן, למחיר הדירה מתווסף מע"מ. רבות הפעמים בהן המע"מ מגולם במחיר הדירה שמוצג בפני הרוכשים, כך שהרוכשים כלל לא מודעים לכך שהינם משלמים מע"מ. לעומתן, עסקאות מכר "יד שנייה", שלרוב מתבצעות בין אנשים פרטיים, לא ממוסות במע"מ. יחד עם זאת, אין ספק שתנודת מחירים בשוק דירות הקבלן, תשפיע על שוק הדירות הפרטי, ו מכאן גם ברור, שעליית שיעור המע"מ תשפיע על שוק הדירות כולו.   עליית שיעור המע"מ מ- 17% ל- 18% החל מה- 01.01.2025 בהתייחס להסכמי מכר מול קבלנים, עליית שיעור המע"מ מהווה גזירה כבדה ביותר לרוכשים שכבר חתמו על הסכם מכר וטרם שילמו את מלוא תמורת הדירה. שכן, סביר להניח כי חוזה המכר שנחתם קובע כי שיעור המע"מ שיחול על יתרת התשלומים יהיה בהתאם לשיעור המע"מ במועד התשלום בפועל. כלומר, כל תשלום שישולם מהיום ואילך ישא את שיעור המע"מ המעודכן - 18%, חלף 17% ששולמו עד כה.  הנטל כבד עוד יותר לאור פריסות התשלומים שהוצעו לאחרונה על ידי קבלנים, כגון 20%-80%, 10%-90% ודומיהם – כך ש- 20% מהתמורה משולמת במועד החתימה על הסכם המכר, והיתרה - הנתח הארי - משולם במעמד מסירת הדירה, ובאופן זה מרבית התמור ה טרם שולמה על ידי הרוכשים וכעת יתווסף ליתרה זו שיעור המע"מ החדש.    באשר לרוכשים פוטנציאליים, אשר מתעניינים ברכישת דירת קבלן, עדיין לא ניתן לדעת כיצד עליית שיעור המע"מ תשפיע על מחירי הדירות ועל השוק כולו. לכן נשאל, האם ניתן להסיק מתיקון 9 לחוק המכר (דירות) - לענייננו? תיקון 9 לחוק המכר (דירות), שנכנס לתוקף בשנת 2022, נועד בין היתר, להסדיר את סוגיית הצמדת מחירי הדירות למדד תשומות הבנייה. לפני התיקון, נהגו קבלנים להצמיד את מלוא מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. כתוצאה מכך, פעמים רבות רוכשים נדרשו להוסיף למחיר הדירה הבסיסי שהוצג בפניהם במועד הרכישה, עשרות ואף מאות אלפי שקלים בגין הצמדת התשלומים למדד - מדובר בסכומים גבוהים מאוד שמרבית הרוכשים לא נערכו אליהם מראש. התיקון לחוק נועד להגביל את הצמדת מחירי הדירות למדד ואת יכולת הקבלנים להצמיד את מחירי הדירות למדד. בהתאם לחוק בנוסחו כיום, קבלנים רשאים להצמיד רק 40% ממחיר הדירה למדד. באופן זה, ישנה וודאות רבה יותר ביחס למחיר הדירה הסופי, שהינו פחות חשוף לתנודות במדד ורוכשי דירות הקבלן יכולים להתסמך על מחיר הדירה המוצג בחוזה ולכלכל את צעדיהם בהתאם.   לפני התיקון עלה חשש שהקבלנים יגלגלו את סכומי ההצמדות למדד ש"נגרעו" ממחיר הדירה הסופי, למחיר הדירה הבסיסי, באופן שמחירי הדירות הבסיסיים יעלו. קבלנים רבים אכן ביצעו התאמות למחירי הדירות הבסיסיים ושינו את פריסות התשלומים, אך אי אפשר לומר שהתיקון הוביל לעליית מחירים דרמטית בשוק דירות הקבלן.  יחד עם זאת, חשוב לציין כי ישנם משתנים נוספים ומשמעותיים שהשפיעו על שוק הנדל"ן בתקופה האחרונה (שהינה סמוכה למועד כניסת התיקון לחוק לתוקף בשנת 2022)- "המהפכה המשפטית" ומלחמת "חרבות ברזל" - אשר ללא ספק הובילו להאטה בשוק ולצמצום בביקושים. לכן, יתכן שבהעדר נסיבות חיצוניים אלה, כן הייתה חלה עלייה במחירי הדירות בשל התיקון לחוק והגבלת ההצמדה.   האם נוכל להסיק מכאן לענייננו? לשון אחר, האם נוכל להניח כי התוספת בגין עליית שיעור המע"מ לא תחול על הרוכשים באופן מלא, והיזמים יספגו חלק מתוספת זו? ראשית, הערת אגב. בניגוד להצמדה למדד שהינו נושא מסחרי באופיו שהגבלתו הוסדרה בחקיקה רק לאחרונה כאמור, מע"מ חל באופן אינהרטי על רוכש השירות או המוצר. אין אפשרות להגבילו, להשיתו על הקבלנים וכיוצ"ב באמצעות משא ומתן. הדרך היחידה בה הקבלנים יוכלו "לספוג" חלק מהעלות שנוספה למחיר בשל עליית שיעור המע"מ, היא באמצעות הורדת מחירי הבסיס של הדירות. זהו הבדל משמעותי שמבחין בין סוגיית המע"מ לסוגיית הגבלת ההצמדה. ובאשר לשאלה ששאלנו, להבנתי, אחת מהמסקנות ביחס להשפעת תיקון 9 לחוק המכר (דירות) לעניין מחירי הדירות, הינה שכוחות השוק חזקים עד מאוד, כלומר, הביקוש והיצע הדירות הם המשתנה המכריע שמשפיע על מחירי הדירות, יותר מהרגולציה והשפעתה החיצונית על המחירים. לאחר תיקון 9 לחוק המכר (דירות) ולאור ביקוש נמוך, הקבלנים לא יכלו לגלג את עלות המדדים שנחסכה מהמחיר לרוכשים ולהעלות את מחירי הדירות באופן משמעותי. מניחה שכך יהיה גם בענייננו, הביקוש וההיצע הן שיכתיבו את המחירים. ככל שהביקוש לדירות יהיה נמוך יחסית או שיהיה היצע גדול בשוק, ככל הנראה קבלנים ידרשו לבצע התאמות במחירים הדירות הבסיסיים.   נקודה חשובה נוספת הינה שהעלאת שיעור המע"מ בעלת השפעה רוחבית, ומשפיעה על הכיס של כולנו, על ההוצאות היומיומיות שלנו ועל ההון הפנוי להשקעות בנדל"ן. ככל שההון הפנוי יקטן והביקוש לדירות יפחת, הקבלנים לא ימהרו להעלות את המחירים ובלית ברירה ידרשו לספוג חלק מעליית המע"מ.

או במילים אחרות "מדריך לרכישת דירה יד שנייה" עו"ד טל דקל ויזל, 26 בנובמבר, 2024 מצאתם את הדירה שהיא בדיוק בשבילכם - יפיפה, מוארת, בבניין מקסים, בשטח המתאים ובחלוקת החדרים הנכונה. כדי לוודא שאכן היא היא הדירה החלומית עבורכם, ואפילו לפני שהתקשרתם עם עורך דין ויתר אנשי המקצוע הרלוונטיים מטעמכם, אמליץ לכם לבצע מספר בדיקות פשוטות וראשוניות לפני רכישת הדירה:  1.     בדיקת נסח הטאבו   נסח הטאבו הוא תעודת הזהות של הנכס. המידע שבו הוא מידע רשמי ומחייב וההנחה היא שגם ידוע לכל – ובמילים מקצועיות, תקף כלפי כולי עלמא. המידע שיספק לנו נסח הטאבו אודות הנכס הינו כדלקמן: ·       זהות בעל הזכות בנכס  - כלומר, האם מי שהציג בפניכם את עצמו כמוכר הנכס הוא אכן הבעלים או החוכר הרשום אצל לשכת רישום המקרקעין.   ·       הזכות הקניינית של המוכר בנכס  - האם מדובר בזכות מסוג בעלות, חכירה, שכירות או בכלל זכות קניינית אחרת? ישנם לא מעט מקרים בהם הבעלים של הינו רשות מקרקעי ישראל (או קק"ל) והמוכר הינו החוכר של הנכס, כלומר שוכר את הנכס למשך תקופה ארוכה. במצב כזה, תדרשו לבחון את הסכם החכירה בין המוכר לבין רשות מקרקעי ישראל, לבדוק את תקופת החכירה ואת אפשרות הארכתה וכן לקבל את הסכמת הבעלים, היא רשות מקרקעי ישראל, להעברת זכות החכירה בנכס מהמוכר אליכם. ·       שטח הנכס וההצמדות לנכס  – בנסח הטאבו מצוין שטחו העיקרי של הנכס וכן הצמדותיו – מרפסת, חניה, מחסן, גג וכדומה.  להדליק נורה אדומה:   פער בין שטח הנכס בפועל לבין השטח המופיע בנסח הטאבו יכול להעיד על חריגת בנייה בנכס, למשל סגירת מרפסת, הוספת חדר וכדומה. כמובן שכל חריגת בנייה כזו נדרשת לבירור מעמיק (ועל כך בפוסט נפרד).  ·       שעבודים או עיקולים על הנכס  – יש לבדוק לעומק כל שעבוד שרובץ על הנכס. משכנתא למשל, היא דוגמא לשעבוד שרובץ על הנכס לטובת הבנק בגין הלוואה שנתן למוכר. ככל שישנה משכנתא, יש לבדוק מה היתרה הנוכחית לסילוק המשכנתא ולהתאים לכך את שלבי התשלום במסגרת הסכם מכר, כך שהמשכנתא תסולק לכל המאוחר לפני ביצוע התשלום האחרון בגין הנכס. דוגמאות נוספות לשיעבודים או עיקולים הינן עיקול לטובת הבנק בגין חוב לבנק (שאינו הלוואה מובטחת במשכנתא), עיקול לטובת רשויות מס בגין חובות מס ועוד. לגבי כל עיקול ועיקול יש להבין את מקורו, טיבו ולוודא שמוסר על ידי המוכר.  ·       הערות נוספות שחלות על הנכס  - כאן הדוגמאות רבות: הערת אזהרה עבור צד ג' שיכולה להעיד על כך שכבר נחתמה עסקה קודמת ביחס לנכס, או שנדרשת הסכמתו של צד ג' לביצוע העסקה הנוכחית; הערה על הפקעה לטובת הרשות המקומית או המדינה; הערה בדבר עתיקות במקרקעין; הערה על אי התאמה לפי ס' 29 לתקנות המקרקעין (שיכולה ללמד על חריגת בנייה בנכס) ועוד. כל הערה כזו יש לבדוק לעומק ולוודא שלא מגבילה את ביצוע העסקה.  שימו לב:   כפי שצוין לעיל, נסח הטאבו תקף כלפי כולי עלמא , ועל כן מצופה מכל קונה סביר, טרם התקשרות בעסקת מכר, לבדוק היטב ולעומק את כל המידע הכלול בנסח הטאבו. המשמעות היא גם שקונה לא יוכל להסתמך על טענה כי לא הכיר מידע המפורט בנסח הטאבו.    2.              בחינת עלות העסקה ואופן מימונה יש לתקצב את עלות העסקה הכוללת .  אין די בעלות הנכס בלבד ויש לקחת בחשבון מיסים שיחולו בגין הרכישה (בדגש על מס רכישה), שכר טרחת מתווך, עורך דין, שמאי ויועצים נוספים וגם הוצאות מימון (עלות העמדת המשכנתא, ריביות ועמלות לבנק). כמובן שאם בכוונתכם לבצע שיפוץ בנכס, יש להתחשב גם בעלות זו ובעלות המעבר.  טיפ שווה זהב:   ככל שבכוונתכם ליטול משכנתא, הבנק יסכים להעמיד לכם הלוואה בגין התשלומים עבור הנכס בלבד  ולא בגין הוצאות מימון או הוצאות נוספות, כמו מס רכישה. לכן, יש לקחת זאת בחשבון בתחשיב הכלכלי שהנכם עורכים ולהעמיד לטובת הוצאות אלה הון עצמי מתאים. ועוד טיפ חשוב: מומלץ להצטייד כבר בשלב זה וטרם החתימה על הסכם המכר, באישור עקרוני למשכנתא מהבנק. היום, מרבית הבנקים מאפשרים להוציא אישור זה באופן מקוון ותוך מספר ימים. ומדוע זה חשוב? הסכם המכר קובע כי אי תשלום במועד – ולא משנה מה הסיבה לו, מהווה הפרה יסודית של ההסכם, בגינה יהיה זכאי המוכר לסעדים שונים, כמו פיצוי מוסכם, ובנסיבות מסוימות גם יהיה רשאי לבטל את ההסכם. לכן, ככל שהנכם מסתמכים על משכנתא לטובת מימון הנכס, רצוי לדעת מראש כי הבנק יסכים להעמיד לכם את ההלוואה, בסכום הדרוש ובמועד הרצוי.   3.              מיהו המחזיק בנכס? לא תמיד המוכר הוא גם מי שמחזיק בנכס בפועל, ויתכן שבנכס מתגורר שוכר או אפילו בן משפחה של המוכר. ככל שהנכס מוחזק על ידי שוכר, עליכם לבדוק האם הנכס ימסר לחזקתכם יחד עם השוכר או כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ?.  אם הנכס ימסר שהוא מושכר לשוכר, יש לבדוק את משך השכירות שנותר, את האופציה המוקנית לשוכר להאריך את תקופת השכירות, וגם האם הסכם השכירות מגן עליכם באופן מספק כבעלים של הנכס. בנוסף יש לוודא שהשוכר הוא "שוכר טוב" – משלם בזמן, מקפיד על תחזוקת הנכס, העמיד בטחונות טובים וכיוצ"ב.  4.              בדיקת חשבון הארנונה לצד סכום הארנונה הדו-חודשי שכדאי להכיר, בחשבון הארנונה מצוין שטח הנכס כפי שמופיע במדידת העירייה. גם במקרה זה, כפי שהוזכר ביחס לשטח הנכס המופיע בנסח הטאבו, אי התאמה בין השטח המופיע בחשבון הארנונה לבין השטח שהוצג לכם, עלול ללמד על חריגת בנייה בנכס שנדרשת לבדיקה מעמיקה.  5.              התוכניות שחלות על המקרקעין וסביבתם אמנם מדובר בבדיקה מקצועית יותר באופייה, אך מומלץ לברר האם ישנן תוכניות עתידיות ביחס לנכס ולסביבתו. למשל תוכנית להתחדשות עירונית (תמ"א 38/ פינוי בינוי) ביחס לבניין או לבניינים סמוכים, תוכניות לסלילת צירי תנועה, לרכבת קלה ועוד. חשוב ביותר לבצע בדיקה שכזו  ביחס לנכס שממוקם לצד שטחים פתוחים, שם ניתן להניח כי בעתיד יהיה פיתוח מצד העירייה.  לשם כך, תוכלו להעזר במערכת המפות הממשלתית (GovMap) ובאגף ההנדסה של העירייה הרלוונטית. טיפ : באתר GovMap תוכלו גם לבדוק האם בקרבת הנכס ישנן אנטנות סלולריות קיימות או בהקמה.  6.              הנכס, הבניין, השכנים בדקו בעיניכם את הנכס, לליקויים, רטיבויות וכדומה (כמובן שניתן להזמין חברת בדק בית שעושה זאת באופן מדוקדק ומקצועי). בקרו בנכס בשעות שונות ביום, על מנת "לחוש" את סביבת הנכס, להבין האם ישנם רעש או מטרדים אחרים, וזכרו גם שאין תחליף לשיחה טובה עם שכן.   כמובן שעורך הדין שייצג אתכם בעסקה יבצע בדיקות אלה באופן מעמיק וכן בדיקות נוספות, כגון בדיקת תיק הבית המשותף ובדיקת תיק הבניין. אולם, באמצעות הבדיקות הנ"ל תוכלו להבין האם העסקה מתאימה לכם ולהגיע למשא ומתן מול המוכר חכמים יותר, לשאול את השאלות הנכונות ולקבל את המידע הנדרש.  בכל שאלה הנכם מוזמנים לפנות אליי ולקבל ייעוץ משפטי, מקיף ומקצועי. בהצלחה! לעמוד הבית - לחצו כאן