ברכישת דירה "יד ראשונה" - דירת קבלן, למחיר הדירה מתווסף מע"מ. רבות הפעמים בהן המע"מ מגולם במחיר הדירה שמוצג בפני הרוכשים, כך שהרוכשים כלל לא מודעים לכך שהינם משלמים מע"מ. לעומתן, עסקאות מכר "יד שנייה", שלרוב מתבצעות בין אנשים פרטיים, לא ממוסות במע"מ. יחד עם זאת, אין ספק שתנודת מחירים בשוק דירות הקבלן, תשפיע על שוק הדירות הפרטי, ו מכאן גם ברור, שעליית שיעור המע"מ תשפיע על שוק הדירות כולו.   עליית שיעור המע"מ מ- 17% ל- 18% החל מה- 01.01.2025 בהתייחס להסכמי מכר מול קבלנים, עליית שיעור המע"מ מהווה גזירה כבדה ביותר לרוכשים שכבר חתמו על הסכם מכר וטרם שילמו את מלוא תמורת הדירה. שכן, סביר להניח כי חוזה המכר שנחתם קובע כי שיעור המע"מ שיחול על יתרת התשלומים יהיה בהתאם לשיעור המע"מ במועד התשלום בפועל. כלומר, כל תשלום שישולם מהיום ואילך ישא את שיעור המע"מ המעודכן - 18%, חלף 17% ששולמו עד כה.  הנטל כבד עוד יותר לאור פריסות התשלומים שהוצעו לאחרונה על ידי קבלנים, כגון 20%-80%, 10%-90% ודומיהם – כך ש- 20% מהתמורה משולמת במועד החתימה על הסכם המכר, והיתרה - הנתח הארי - משולם במעמד מסירת הדירה, ובאופן זה מרבית התמור ה טרם שולמה על ידי הרוכשים וכעת יתווסף ליתרה זו שיעור המע"מ החדש.    באשר לרוכשים פוטנציאליים, אשר מתעניינים ברכישת דירת קבלן, עדיין לא ניתן לדעת כיצד עליית שיעור המע"מ תשפיע על מחירי הדירות ועל השוק כולו. לכן נשאל, האם ניתן להסיק מתיקון 9 לחוק המכר (דירות) - לענייננו? תיקון 9 לחוק המכר (דירות), שנכנס לתוקף בשנת 2022, נועד בין היתר, להסדיר את סוגיית הצמדת מחירי הדירות למדד תשומות הבנייה. לפני התיקון, נהגו קבלנים להצמיד את מלוא מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. כתוצאה מכך, פעמים רבות רוכשים נדרשו להוסיף למחיר הדירה הבסיסי שהוצג בפניהם במועד הרכישה, עשרות ואף מאות אלפי שקלים בגין הצמדת התשלומים למדד - מדובר בסכומים גבוהים מאוד שמרבית הרוכשים לא נערכו אליהם מראש. התיקון לחוק נועד להגביל את הצמדת מחירי הדירות למדד ואת יכולת הקבלנים להצמיד את מחירי הדירות למדד. בהתאם לחוק בנוסחו כיום, קבלנים רשאים להצמיד רק 40% ממחיר הדירה למדד. באופן זה, ישנה וודאות רבה יותר ביחס למחיר הדירה הסופי, שהינו פחות חשוף לתנודות במדד ורוכשי דירות הקבלן יכולים להתסמך על מחיר הדירה המוצג בחוזה ולכלכל את צעדיהם בהתאם.   לפני התיקון עלה חשש שהקבלנים יגלגלו את סכומי ההצמדות למדד ש"נגרעו" ממחיר הדירה הסופי, למחיר הדירה הבסיסי, באופן שמחירי הדירות הבסיסיים יעלו. קבלנים רבים אכן ביצעו התאמות למחירי הדירות הבסיסיים ושינו את פריסות התשלומים, אך אי אפשר לומר שהתיקון הוביל לעליית מחירים דרמטית בשוק דירות הקבלן.  יחד עם זאת, חשוב לציין כי ישנם משתנים נוספים ומשמעותיים שהשפיעו על שוק הנדל"ן בתקופה האחרונה (שהינה סמוכה למועד כניסת התיקון לחוק לתוקף בשנת 2022)- "המהפכה המשפטית" ומלחמת "חרבות ברזל" - אשר ללא ספק הובילו להאטה בשוק ולצמצום בביקושים. לכן, יתכן שבהעדר נסיבות חיצוניים אלה, כן הייתה חלה עלייה במחירי הדירות בשל התיקון לחוק והגבלת ההצמדה.   האם נוכל להסיק מכאן לענייננו? לשון אחר, האם נוכל להניח כי התוספת בגין עליית שיעור המע"מ לא תחול על הרוכשים באופן מלא, והיזמים יספגו חלק מתוספת זו? ראשית, הערת אגב. בניגוד להצמדה למדד שהינו נושא מסחרי באופיו שהגבלתו הוסדרה בחקיקה רק לאחרונה כאמור, מע"מ חל באופן אינהרטי על רוכש השירות או המוצר. אין אפשרות להגבילו, להשיתו על הקבלנים וכיוצ"ב באמצעות משא ומתן. הדרך היחידה בה הקבלנים יוכלו "לספוג" חלק מהעלות שנוספה למחיר בשל עליית שיעור המע"מ, היא באמצעות הורדת מחירי הבסיס של הדירות. זהו הבדל משמעותי שמבחין בין סוגיית המע"מ לסוגיית הגבלת ההצמדה. ובאשר לשאלה ששאלנו, להבנתי, אחת מהמסקנות ביחס להשפעת תיקון 9 לחוק המכר (דירות) לעניין מחירי הדירות, הינה שכוחות השוק חזקים עד מאוד, כלומר, הביקוש והיצע הדירות הם המשתנה המכריע שמשפיע על מחירי הדירות, יותר מהרגולציה והשפעתה החיצונית על המחירים. לאחר תיקון 9 לחוק המכר (דירות) ולאור ביקוש נמוך, הקבלנים לא יכלו לגלג את עלות המדדים שנחסכה מהמחיר לרוכשים ולהעלות את מחירי הדירות באופן משמעותי. מניחה שכך יהיה גם בענייננו, הביקוש וההיצע הן שיכתיבו את המחירים. ככל שהביקוש לדירות יהיה נמוך יחסית או שיהיה היצע גדול בשוק, ככל הנראה קבלנים ידרשו לבצע התאמות במחירים הדירות הבסיסיים.   נקודה חשובה נוספת הינה שהעלאת שיעור המע"מ בעלת השפעה רוחבית, ומשפיעה על הכיס של כולנו, על ההוצאות היומיומיות שלנו ועל ההון הפנוי להשקעות בנדל"ן. ככל שההון הפנוי יקטן והביקוש לדירות יפחת, הקבלנים לא ימהרו להעלות את המחירים ובלית ברירה ידרשו לספוג חלק מעליית המע"מ.

או במילים אחרות "מדריך לרכישת דירה יד שנייה" עו"ד טל דקל ויזל, 26 בנובמבר, 2024 מצאתם את הדירה שהיא בדיוק בשבילכם - יפיפה, מוארת, בבניין מקסים, בשטח המתאים ובחלוקת החדרים הנכונה. כדי לוודא שאכן היא היא הדירה החלומית עבורכם, ואפילו לפני שהתקשרתם עם עורך דין ויתר אנשי המקצוע הרלוונטיים מטעמכם, אמליץ לכם לבצע מספר בדיקות פשוטות וראשוניות לפני רכישת הדירה:  1.     בדיקת נסח הטאבו   נסח הטאבו הוא תעודת הזהות של הנכס. המידע שבו הוא מידע רשמי ומחייב וההנחה היא שגם ידוע לכל – ובמילים מקצועיות, תקף כלפי כולי עלמא. המידע שיספק לנו נסח הטאבו אודות הנכס הינו כדלקמן: ·       זהות בעל הזכות בנכס  - כלומר, האם מי שהציג בפניכם את עצמו כמוכר הנכס הוא אכן הבעלים או החוכר הרשום אצל לשכת רישום המקרקעין.   ·       הזכות הקניינית של המוכר בנכס  - האם מדובר בזכות מסוג בעלות, חכירה, שכירות או בכלל זכות קניינית אחרת? ישנם לא מעט מקרים בהם הבעלים של הינו רשות מקרקעי ישראל (או קק"ל) והמוכר הינו החוכר של הנכס, כלומר שוכר את הנכס למשך תקופה ארוכה. במצב כזה, תדרשו לבחון את הסכם החכירה בין המוכר לבין רשות מקרקעי ישראל, לבדוק את תקופת החכירה ואת אפשרות הארכתה וכן לקבל את הסכמת הבעלים, היא רשות מקרקעי ישראל, להעברת זכות החכירה בנכס מהמוכר אליכם. ·       שטח הנכס וההצמדות לנכס  – בנסח הטאבו מצוין שטחו העיקרי של הנכס וכן הצמדותיו – מרפסת, חניה, מחסן, גג וכדומה.  להדליק נורה אדומה:   פער בין שטח הנכס בפועל לבין השטח המופיע בנסח הטאבו יכול להעיד על חריגת בנייה בנכס, למשל סגירת מרפסת, הוספת חדר וכדומה. כמובן שכל חריגת בנייה כזו נדרשת לבירור מעמיק (ועל כך בפוסט נפרד).  ·       שעבודים או עיקולים על הנכס  – יש לבדוק לעומק כל שעבוד שרובץ על הנכס. משכנתא למשל, היא דוגמא לשעבוד שרובץ על הנכס לטובת הבנק בגין הלוואה שנתן למוכר. ככל שישנה משכנתא, יש לבדוק מה היתרה הנוכחית לסילוק המשכנתא ולהתאים לכך את שלבי התשלום במסגרת הסכם מכר, כך שהמשכנתא תסולק לכל המאוחר לפני ביצוע התשלום האחרון בגין הנכס. דוגמאות נוספות לשיעבודים או עיקולים הינן עיקול לטובת הבנק בגין חוב לבנק (שאינו הלוואה מובטחת במשכנתא), עיקול לטובת רשויות מס בגין חובות מס ועוד. לגבי כל עיקול ועיקול יש להבין את מקורו, טיבו ולוודא שמוסר על ידי המוכר.  ·       הערות נוספות שחלות על הנכס  - כאן הדוגמאות רבות: הערת אזהרה עבור צד ג' שיכולה להעיד על כך שכבר נחתמה עסקה קודמת ביחס לנכס, או שנדרשת הסכמתו של צד ג' לביצוע העסקה הנוכחית; הערה על הפקעה לטובת הרשות המקומית או המדינה; הערה בדבר עתיקות במקרקעין; הערה על אי התאמה לפי ס' 29 לתקנות המקרקעין (שיכולה ללמד על חריגת בנייה בנכס) ועוד. כל הערה כזו יש לבדוק לעומק ולוודא שלא מגבילה את ביצוע העסקה.  שימו לב:   כפי שצוין לעיל, נסח הטאבו תקף כלפי כולי עלמא , ועל כן מצופה מכל קונה סביר, טרם התקשרות בעסקת מכר, לבדוק היטב ולעומק את כל המידע הכלול בנסח הטאבו. המשמעות היא גם שקונה לא יוכל להסתמך על טענה כי לא הכיר מידע המפורט בנסח הטאבו.    2.              בחינת עלות העסקה ואופן מימונה יש לתקצב את עלות העסקה הכוללת .  אין די בעלות הנכס בלבד ויש לקחת בחשבון מיסים שיחולו בגין הרכישה (בדגש על מס רכישה), שכר טרחת מתווך, עורך דין, שמאי ויועצים נוספים וגם הוצאות מימון (עלות העמדת המשכנתא, ריביות ועמלות לבנק). כמובן שאם בכוונתכם לבצע שיפוץ בנכס, יש להתחשב גם בעלות זו ובעלות המעבר.  טיפ שווה זהב:   ככל שבכוונתכם ליטול משכנתא, הבנק יסכים להעמיד לכם הלוואה בגין התשלומים עבור הנכס בלבד  ולא בגין הוצאות מימון או הוצאות נוספות, כמו מס רכישה. לכן, יש לקחת זאת בחשבון בתחשיב הכלכלי שהנכם עורכים ולהעמיד לטובת הוצאות אלה הון עצמי מתאים. ועוד טיפ חשוב: מומלץ להצטייד כבר בשלב זה וטרם החתימה על הסכם המכר, באישור עקרוני למשכנתא מהבנק. היום, מרבית הבנקים מאפשרים להוציא אישור זה באופן מקוון ותוך מספר ימים. ומדוע זה חשוב? הסכם המכר קובע כי אי תשלום במועד – ולא משנה מה הסיבה לו, מהווה הפרה יסודית של ההסכם, בגינה יהיה זכאי המוכר לסעדים שונים, כמו פיצוי מוסכם, ובנסיבות מסוימות גם יהיה רשאי לבטל את ההסכם. לכן, ככל שהנכם מסתמכים על משכנתא לטובת מימון הנכס, רצוי לדעת מראש כי הבנק יסכים להעמיד לכם את ההלוואה, בסכום הדרוש ובמועד הרצוי.   3.              מיהו המחזיק בנכס? לא תמיד המוכר הוא גם מי שמחזיק בנכס בפועל, ויתכן שבנכס מתגורר שוכר או אפילו בן משפחה של המוכר. ככל שהנכס מוחזק על ידי שוכר, עליכם לבדוק האם הנכס ימסר לחזקתכם יחד עם השוכר או כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ?.  אם הנכס ימסר שהוא מושכר לשוכר, יש לבדוק את משך השכירות שנותר, את האופציה המוקנית לשוכר להאריך את תקופת השכירות, וגם האם הסכם השכירות מגן עליכם באופן מספק כבעלים של הנכס. בנוסף יש לוודא שהשוכר הוא "שוכר טוב" – משלם בזמן, מקפיד על תחזוקת הנכס, העמיד בטחונות טובים וכיוצ"ב.  4.              בדיקת חשבון הארנונה לצד סכום הארנונה הדו-חודשי שכדאי להכיר, בחשבון הארנונה מצוין שטח הנכס כפי שמופיע במדידת העירייה. גם במקרה זה, כפי שהוזכר ביחס לשטח הנכס המופיע בנסח הטאבו, אי התאמה בין השטח המופיע בחשבון הארנונה לבין השטח שהוצג לכם, עלול ללמד על חריגת בנייה בנכס שנדרשת לבדיקה מעמיקה.  5.              התוכניות שחלות על המקרקעין וסביבתם אמנם מדובר בבדיקה מקצועית יותר באופייה, אך מומלץ לברר האם ישנן תוכניות עתידיות ביחס לנכס ולסביבתו. למשל תוכנית להתחדשות עירונית (תמ"א 38/ פינוי בינוי) ביחס לבניין או לבניינים סמוכים, תוכניות לסלילת צירי תנועה, לרכבת קלה ועוד. חשוב ביותר לבצע בדיקה שכזו  ביחס לנכס שממוקם לצד שטחים פתוחים, שם ניתן להניח כי בעתיד יהיה פיתוח מצד העירייה.  לשם כך, תוכלו להעזר במערכת המפות הממשלתית (GovMap) ובאגף ההנדסה של העירייה הרלוונטית. טיפ : באתר GovMap תוכלו גם לבדוק האם בקרבת הנכס ישנן אנטנות סלולריות קיימות או בהקמה.  6.              הנכס, הבניין, השכנים בדקו בעיניכם את הנכס, לליקויים, רטיבויות וכדומה (כמובן שניתן להזמין חברת בדק בית שעושה זאת באופן מדוקדק ומקצועי). בקרו בנכס בשעות שונות ביום, על מנת "לחוש" את סביבת הנכס, להבין האם ישנם רעש או מטרדים אחרים, וזכרו גם שאין תחליף לשיחה טובה עם שכן.   כמובן שעורך הדין שייצג אתכם בעסקה יבצע בדיקות אלה באופן מעמיק וכן בדיקות נוספות, כגון בדיקת תיק הבית המשותף ובדיקת תיק הבניין. אולם, באמצעות הבדיקות הנ"ל תוכלו להבין האם העסקה מתאימה לכם ולהגיע למשא ומתן מול המוכר חכמים יותר, לשאול את השאלות הנכונות ולקבל את המידע הנדרש.  בכל שאלה הנכם מוזמנים לפנות אליי ולקבל ייעוץ משפטי, מקיף ומקצועי. בהצלחה! לעמוד הבית - לחצו כאן