תחומי התמחות

עו"ד טל דקל ויזל מלווה מוכרים וקונים בעסקאות מכר של דירות ונכסי מקרקעין, משלב הבדיקות הראשוניות ועד לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. עסקת מכר במקרקעין היא אחת מן העסקאות המשמעותיות ביותר שאנו עושים במהלך חיינו. מאחורי עסקה אחת, שלעיתים נראית פשוטה, יש לא מעט היבטים משפטיים, מיסויים ומימוניים, וטעות או השמטה באחד מהם עלולה לעלות ביוקר. הליווי כולל את כל שלבי העסקה. החל מבדיקות מקדמיות של הנכס ותנאי העסקה: אופן רישום הזכויות, שעבודים, חריגות בנייה, חשיפה למס ולהיטלים אחרים; ניהול משא ומתן עד לגיבוש ההסכמות המסחריות והמשפטיות בין הצדדים; ניסוח הסכם המכר והחתימה עליו. השלבים האלה שזורים זה בזה. למשל, לוח התשלומים בהסכם המכר צריך להתאים למועד קבלת המשכנתא, מועד המסירה צריך להתאים להסרת השעבודים, והמיסוי עלול להשפיע על כדאיות העסקה כולה. לכן אני מקפידה לבחון את התמונה כולה, ולוודא שכל חלק בעסקה ברור ושלקוחותיי מקבלים את מלוא ההגנות המשפטיות.

עו"ד טל דקל ויזל מלווה רוכשי דירות בעסקאות מכר "יד ראשונה" מול חברות יזמיות וקבלניות. הליווי כולל בחינה של הסכם המכר על נספחיו וניהול משא ומתן מול החברה היזמית עד החתימה על ההסכם, וכן ייצוג במהלך הפרויקט, ובמקרה הצורך גם ייצוג בהליכים משפטיים. במשך שנים רבות ייצגתי חברה יזמית מובילה ולכן אני מכירה היטב את השיקולים, היכולות והמגבלות של היזמים. ההיכרות הזו מאפשרת לי לייצג את "הצד השני" – הרוכשים, באופן יעיל ומקצועי, ולדעת היכן יש מקום למשא ומתן והיכן הכרחי לעמוד על זכויותיהם. בשונה מעסקת מכר "יד שנייה", רכישת דירה מקבלן היא עסקה ארוכת טווח, ולעיתים קרובות הדירה נרכשת "על הנייר". לכן חשוב לבצע בדיקות מקדמיות מקיפות של היזם, של הפרויקט ושל ההיבטים התכנוניים והמסחריים של העסקה. לצד זה צריך לבחון לעומק את הסכם המכר עצמו, שהוא בדרך כלל ארוך, סבוך ומנוסח לטובת היזם. אני מקפידה להסביר ללקוחותיי את הוראות ההסכם, את שלבי העסקה, את ההוצאות הצפויות להם ומתי יצטרכו לשלם אותן. כמו כן, אני שמה דגש על ניתוח המפרט הטכני ועל תכנון הדירה העתידית, ובמקרה הצורך מפנה לגורמי מקצוע מתאימים כמו אדריכלים ומעצבים. כך לקוחותיי מקבלים ליווי מלא ושלם לאורך כל הדרך, ממועד החתימה ועד קבלת המפתח. כדי לעזור לכם להגיע מוכנים לעסקה כזו, הכנתי עבורכם את "מדריך לרכישת דירה מקבלן". המדריך מסביר את שלבי העסקה, נקודות חשובות בהסכם ופירוט ביחס לההוצאות שכדאי להיערך אליהן. ניתן להוריד את המדריך בחינם באתר הבית – מוזמנים!.

עו"ד טל דקל ויזל מייצגת בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, בין בהתחדשות של בניין בודד (תמ"א 38 והחלופות לה) ובין בפרויקט פינוי בינוי שכולל מתחם שלם. ההתחדשות העירונית תפסה תאוצה רבה בשנים האחרונות, והפכה לאחת הדרכים המרכזיות לייצר היצע חדש של דירות במרכזי הערים, במהירות וביעילות יחסית. לצד זאת, יש לה חשיבות ראשונה במעלה במיגון דירות ישנות ובחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מדובר בעסקה כלכלית ונדל"נית מורכבת ביותר, שמעורבים בה צדדים רבים, והאינטרסים שלהם שונים ולעיתים אף מנוגדים. עסקאות כאלה דורשות ניסיון וידע משפטי רב, והיכרות מעמיקה עם תחום שמשתנה תכופות. הן דורשות גם סבלנות רבה, הקשבה ומענה לצרכים של בעלי הדירות. הניסיון מלמד שהיכולת לגשר על פערים, בין בעלי הדירות לבין עצמם ובינם לבין היזם, חשובה לא פחות מהידע המשפטי. הניסיון שלי בעסקאות כאלה מאפשר לי להבין את מכלול האינטרסים שצריך לקחת בחשבון בכל פרויקט של התחדשות עירונית. בזכותו אני יכולה להציע פתרונות יצירתיים שמותאמים לכל פרויקט, לגשר על הפערים ולהוציא את הפרויקט אל הפועל. אני גם חברה בוועדת ההתחדשות העירונית של מחוז תל אביב והמרכז בלשכת עורכי הדין, ולכן אני מתעדכנת באופן שוטף בשינויים בחקיקה, בפסיקה ובמדיניות בתחום. הליווי מקיף את כל שלבי הפרויקט: שלב ראשוני: בדיקה מקדמית של היתכנות הפרויקט, מינוי נציגות של בעלי הדירות, עריכת מכרז יזמים ובחירת יזם מתאים. ההסכם מול היזם: ניהול משא ומתן וחתימה על ההסכם, עם דגש על הבטוחות וההגנות המשפטיות שנועדו להגן על הנכס של בעלי הדירות ולהבטיח שהיזם יקיים את התחייבויותיו. שלב הביצוע: ליווי בעלי הדירות לאורך הבנייה ועד לקבלת הדירה החדשה. רישום הזכויות: רישום הדירות החדשות על שם הבעלים. לאורך כל הדרך אני שומרת על הזכויות של בעלי הדירות ועל הנכס היקר להם, דירת המגורים שלהם. אני מאמינה שבתחום הזה יש חשיבות עליונה לשקיפות, ליושרה ולאמינות. אני מקפידה לפעול כך בעצמי, ודורשת זאת גם מכל הצדדים לפרויקט.

לשיטתי, אין די בהסתכלות על עסקת הנדל"ן הנוכחית, ונדרש להסתכל על העסקה בפריזמה רחבה, בראי הנכסים הקיימים והתכנון הכלכלי העתידי. באופן זה ניתן לבצע תכנון מס נכון שיוביל לחסכון כספי, פעמים רבות משמעותי ביותר.  ​ המשרד מעניק ללקוחותיו ייעוץ בתחום המס שיחול על העסקה, עוד טרם החתימה על הסכם המכר, על מנת שיהיה ביכולתו של הלקוח לבחון באופן אמיתי שקול ונכון את העסקה ואת כדאיותה הכלכלית עבורו. לאחר החתימה על הסכם המכר, המשרד מטפל עבור לקוחותיו בדיווח על העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין, הגשת שומות והנפקת שוברים מתאימים וייצוג מול רשויות המס.  ​ עו"ד טל דקל ויזל דואגת להתעדכן בחידושי החקיקה והפסיקה ובהוראות הביצוע מטעם רשויות המס על מנת למנוע תקלות מס ולבצע תכנון מס המטיב באופן מקסימלי עם הלקוח.

עו"ד טל דקל ויזל מלווה לקוחות בתכנון משפטי מוקדם לעתיד: עריכת צוואות, הסכמי ממון וייפוי כוח מתמשך. לכל אחד מהמסמכים תפקיד משלו. צוואה מסדירה את גורל הרכוש לאחר הפטירה, ומבטיחה שרצונו של המצווה יכובד. הסכם ממון (או הסכם חיים משותפים לבני זוג שאינם נשואים) נועד להסדיר כבר היום, באהבה ובהסכמה, מה יקרה במקרה של פרידה וכיצד יחולק הרכוש בין הצדדים. ייפוי כוח מתמשך מאפשר לאדם לבחור מראש מי יקבל בשמו החלטות בעניינים רכושיים, רפואיים ואישיים, אם בעתיד חלילה לא יוכל לעשות זאת בעצמו. בכך נחסך הליך בירוקרטי של מינוי אפוטרופוס בבית המשפט. כל המסמכים האלה נועדו להבטיח שרצונו של אדם יכובד, ולהיערך כבר היום ובאופן מושכל לעתיד הכלכלי והאישי. המסמכים צריכים "לעבוד" יחד ולא לסתור זה את זה, ולמעשה ליצור פאזל אחד שלם. לכן אני מקפידה לבחון את התמונה כולה: המבנה המשפחתי, נכסי מקרקעין ורכוש אחר, ומסמכים קודמים, ככל שקיימים. אני מייחסת חשיבות עליונה להקשבה לרצונות של לקוחותיי ולהסבר מעמיק על המשמעות של כל מסמך. מדובר בהחלטות כלכליות, אישיות ורגישות, ולכן אני מקפידה להקדיש להן את הזמן ואת הרגישות הנדרשים, בשפה ברורה ובדיסקרטיות מלאה. כך לקוחותיי מקבלים מעטפת משפטית שלמה ושקט נפשי לגבי העתיד שלהם ושל בני משפחתם.

המעבר למגורים בקיבוץ, בין אם כבן חוזר ובין אם כנקלט חדש, הוא החלטה משפחתית וכלכלית משמעותית ביותר. בהיבט המשפטי, מדובר בעסקה מורכבת הכוללת ממשקים מול גורמים שונים: הקיבוץ, רשות מקרקעי ישראל, החברה הקבלנית, חברת הניהול, מפקח בנייה, נאמן מטעם הנקלטים ועוד. המשרד מעניק ליווי משפטי מלא ומקיף לנקלטים לקיבוץ, החל מתחילת הטיפול בחוזים השונים, במהלך חיי הפרויקט ועד לרישום הזכויות. המשרד מנהל משא ומתן מול הקיבוץ על הסכמי הקליטה והבנייה, בוחן את זכויות הנקלט ואת התחייבויות הקיבוץ, היבטים כספיים ומנגנוני הגנה על זכויות הנקלטים. כמו כן, המשרד מייצג את הנקלטים מול יתר הגורמים המעורבים, ובראשם הקבלן המבצע או החברה היזמית, וכן היועצים השונים. עו"ד טל דקל ויזל מקפידה על מתן שירות זמין לנקלטים, ומסייעת לנקלטים לקבל החלטות מושכלות על בסיס ידע מקצועי ותוך הגנה על זכויותיהם, וזאת במטרה להגיע לביתם החדש בביטחון.