טעות קטנה שעלולה לעלות לכם עשרות אלפי שקלים: היטל השבחה בפרויקטים של פינוי- בינוי ופתרון אפשרי למלכודת מיסויית

פרויקטים של פינוי-בינוי הם הזדמנות משמעותית להשבחת ערכם של נכסים ישנים, לשיפור התשתיות ולפיתוח סביבתי.

על מנת לקדם פרויקטים של פינוי-בינוי ולהסיר חסמים, המדינה מקנה הטבות מיסויות בחקיקה, ובפרט בכל הנוגע לחיוב בהיטל השבחה שאחרת עשוי להיות גבוה ביותר.

אזכיר, כי היטל השבחה הוא מס המוטל על בעלים של נכס במקרה בו אושרה תוכנית, ניתנה הקלה או הותר שימוש חורג בעקבותיהם עלה, או יותר נכון הושבח, ערך הנכס. מדובר בהיטל חשוב ביותר לרשויות המקומיות שמשמש כמקור הכנסה עבורן לממן פיתוח של תשתיות ציבוריות בשטחן. היטל השבחה משולם ב"מועד מימוש", קרי במועד מכירת הנכס או הוצאת היתר בנייה.

כחלק מפרויקט פינוי-בינוי, מוגשת תוכנית בניין עיר חדשה (תב"ע) לצורך הגדלת זכויות הבנייה והוצאתו לפועל של הפרויקט.

המשוואה פשוטה: תב"ע חדשה = זכויות בנייה חדשות = חיוב בהיטל השבחה.

ככלל, במועד הוצאת היתר הבנייה, שהינו מועד מימוש כאמור, היזם נושא בתשלום היטל ההשבחה כחלק מההתחייבויות שלו למימון הפרויקט ולנשיאה באגרות והיטלים הכרוכים בהוצאת היתר הבנייה.

אך מה קורה בפרק הזמן שבין אישור התב"ע לבין הוצאת היתר בנייה?

על פניו, תשלום היטל ההשבחה חל על יחיד הבעלים שמוכר את דירתו, שכן אזכיר כי מועד מכירת דירה גם הוא מהווה מועד מימוש. היטל זה יכול לעמוד גם על עשרות אלפי שקלים.

לעיתים במסגרת המשא ומתן בין בעלי הדירות ליזם, מוסכם כי ככל שמי מיחידי הבעלים ימכור את דירתו בפרק הזמן שבין אישור התב"ע לבין הוצאת היתר הבנייה, ויידרש בשל כך לשלם היטל השבחה – היטל זה יחול על היזם. ההיגיון הינו שהיטל ההשבחה שמשולם היום (כלומר במועד מכירת הדירה ולפני היתר הבנייה) יקוזז מהיטל ההשבחה העתידי שיגבה בעת היתר הבנייה, אשר מוסכם כי יחול על היזם. לכן, ישנה למעשה הצדקה להטיל היטל זה על היזם מלכתחילה. נימוק נוסף להטלת ההיטל על היזם גם בשלב זה הינו שבעלי דירות אחרים שימכרו את דירתם לאחר היתר הבנייה, לא ידרשו לשלם היטל השבחה בגין התב"ע של הפרויקט, אשר שולם כבר על ידי היזם בעת הוצאת היתר הבנייה, וכך יווצר חוסר איזון בין בעלי דירות שמכרו את הדירה בפער הזמנים שבין אישור התב"ע להיתר הבנייה – ויידרשו לשלם היטל השבחה,  לבין אלה שמכרו את דירתם לאחר היתר הבנייה – ולא יידרשו לשאת בהיטל השבחה שכבר שולם על ידי היזם.

אולם, כאמור מדובר בהסכמה מסחרית בין הצדדים שמשתנה בין פרויקט לפרויקט וקשורה גם לכוח המיקוח של הצדדים (ואולי אף לייצוג העומד לרשותם).

למעשה, חבות בתשלום היטל השבחה בעת מכר דירה, בפרק הזמן שבין אישור התב"ע להוצאת היתר הבנייה, מהווה גורם למחלוקת במשא ומתן בין בעלי הדירות ליזם. ושימו לב, לא מדובר במקרה זניח, אלא במרבית הפרויקטים ישנם בעלי הדירות שמעוניינים למכור את הדירה בפרק זמן זה.

בעיה נוספת מתעוררת גם גביית היטל השבחה בפרק הזמן שבין אישור התב"ע לבין הוצאת היתר הבנייה. לצורך גביית היטל השבחה הרשות המקומית נדרשת להוציא שומת היטל השבחה. מדובר בשומה מורכבת שדורשת לשערך ולשום את כלל הפרויקט, כאשר בפועל, המדובר הדרישה והגבייה נעשית ביחס לדירה אחת בלבד.

לא זו אף זו, פעמים רבות, המוכר את דירתו לא יודע כיצד להתמודד עם השומה המורכבת ומקבל אותה על עצמו כמות שהיא. אי השגה על השומה שהוציאה הרשות המקומית, עלולה להפוך את השומה לחלוטה באופן ששנים לאחר מכן כאשר היזם יוציא היתר בנייה ויבקש הוצאתה של שומת היטל השבחה – תעמוד לפניו שומה שנערכה שנים קודם לכן, אשר לא נבחנה כראוי בזמנו ולא הושג עליה, ואף אינה משקפת את זכויות הבנייה שהתבקשו בהיתר הבנייה שהוגש בפועל - והינה בחזקת שומה חלוטה ובלתי ניתנת לערעור. הנזק יכול להיות רב – חבות כספית משמעותית שתחול על היזם מבלי שעומד לרשותו הכוח ערער על כך.

אין ספק שנדרש פתרון.

פתרון אפשרי הוא גביית היטל השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי במועד היתר הבנייה ולא קודם לכן. דחיית התשלום למועד הוצאת היתר הבנייה תעניק וודאות לצדדים, תחסוך חיכוכים במשא ומתן, תגשר על פערי כוחות, תייעל את ההליך, תצמצם זמן ומשאבים ציבוריים ותמנע עיכובים מיותר. יתרה מכך, במועד היתר הבנייה סביר להניח שהשמאות תהיה מדויקת יותר ותתייחס למימוש הזכויות בפועל וכפי שהתבקשו במסגרת היתר הבנייה.

מנקודת מבטה של הרשות המקומית, אין ויתור על ההיטל הדרוש לה לצורך פיתוח, שכן חובת התשלום בהיטל השבחה נדחית למועד מאוחר יותר ואינה מבוטלת, כך שעל פניו אין הצדקה להתנגדות מצידה לפתרון זה.

בכל מקרה, עד שיוסדר הנושא בחקיקה, חשוב מאוד להכיר את "מלכודת" המס הזו וככל הניתן להמנע ממנה.

לקריאת נוספת לעניין דחיית מועד תשלום היטל השבחה – מוזמנים גם לפוסט "בדרך לבשורה חדשה - האם לא יגבה היטל השבחה בעת מכירת דירה?" כאן בבלוג באתר הבית.