מפגע או אסתטיקה? גבולות הסמכות של עיריית תל אביב בדרישות לשיפוץ חזיתות הבניינים בעיר
פסיקה של בית משפט השלום בהרצליה מחודש אוגוסט האחרון, הולכת צעד נוסף לכיוון עיריית תל אביב וקובעת כי סמכותה החוקית של העירייה אינה מוגבלת לדרישות הנוגעות לתיקון ליקויים בלבד וכוללת גם שיקולים אסתטיים של מראה תקין, כגון הצורך בהאחדת חזית הבניין. בכך למעשה מחזק בית המשפט את העירייה במחלוקת בינה לבין בעלי הדירות בעיר ומצדד בגישת העירייה החורגת מתיקון ליקויים ומפגעים בלבד.
לפני למעלה משנה כתבתי כאן על המתח בפסיקה לעניין סמכותה של עיריית תל אביב לחייב בעלי דירות לבצע עבודות לשיפוץ חזית הבניין שהינן אסתטיות במהותן וכן את הביקורת שלי על דרישה זו של העירייה [לינק לבלוג].
מן הצד האחד, בפסיקת בימ"ש שלום הובעה גישה מצמצמת ביחס להיקף הדרישות שהעירייה רשאית להציב, ולפיה לצורך הטלת דרישה להאחדת חזית הבניין נדרש מצב של בלאי או הזנחה ואין די בהיעדר אחידות ויזואלית; מן הצד האחר, פסיקה של בית המשפט לעניינים מינהליים, אימצה גישה רחבה יותר לפיה סמכות העירייה אינה מוגבלת רק לתיקון בלאי או הזנחה, אלא משתרעת גם על דרישות שמטרתן שיפור חזות הבניין והאחדת מראהו.
פסק הדין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בהרצליה (ת"א 17453-08-21 עיריית תל-אביב-יפו נ' שניידרמן לקס ואח'), משתלב עם הקו המנחה בפסיקת בית המשפט לעניינים מינהליים – וכך הלכה למעשה, מחזק את עמדת העירייה.
תזכורת קצרה: מהו מוקד המחלוקת ביחס לדרישה לשיפוץ חזית?
עיריית תל אביב פועלת בשנים האחרונות מכוח חוק עזר לתל-אביב-יפו (שמירה ושיפוץ חזיתות בתים) התשע"ב-2011, ומוציאה מכתבי דרישה לבניינים רבים ברחבי העיר במסגרתם היא דורשת לבצע רשימה של עבודות בחזיתות הבניין. חשוב להדגיש כי אין המדובר במבנים מסוכנים בהם התגלו מפגעים שעלולים להיות מסוכנים לציבור, אלא בבניינים שחזותם החיצונית לכאורה אינה תקינה, בין בשל ליקויים, בלאי טבעי או הזנחה ובין בשל נראותם והתיישנותם לאורך השנים. בהתאם לכך, פעמים רבות כוללת רשימת העבודות המצורפת לדרישה לא רק תיקוני רטיבות, טיח, ברזלים חשופים, איטום הגג וכדומה, אלא גם הסדרת צנרות וחוטים והטמעתם בקיר, העתקת מנועי מזגנים וכן האחדת הפתחים, קרי הבאת הויטרינות, התריסים והסורגים לאחידות.
מבחינה כלכלית, מדובר בנטל משמעותי מאוד על בעלי הדירות, כאשר העבודות "האסתטיות" הינן לרוב היקרות יותר ויכולות להגדיל את עלות השיפוץ בעשרות ואף מאות אלפי שקלים. הדרישה מעוררת קושי ממשי ולא מעטות הפעמים בהן בעלי דירות מתקשים לשאת בהוצאה הכספית או מסרבים לשתף פעולה באופן כללי.
הרקע לפסק הדין שניתן לאחרונה
בענייננו, מדובר בבניין ברחוב דיזנגוף, ללא ספק אחד הרחובות המרכזיים והמתויירים בעיר. העירייה שלחה לבעלי הדירות בנכס דרישת שיפוץ, הודעות והתראה לפני הגשת תביעה, ולאחר שפניותיה לא נענו - הגישה תביעה. במסגרת התביעה ביקשה העירייה שני סעדים עיקריים - צו עשה שיחייב את בעלי הדירות (הנתבעים) לבצע את השיפוץ בהתאם לדרישה, ולחילופין שיפוי בגין הוצאות שתוציא העירייה אם תחליט לבצע את השיפוץ בעצמה.
אקדים את המאוחר ואציין כי בית המשפט קיבל את התביעה והורה לנתבעים לפעול בהתאם לדרישת השיפוץ, להגיש בקשה לרישיון שיפוץ בתוך 30 יום ולהשלים את השיפוץ בתוך 6 חודשים ממועד קבלת הרישיון. כלומר צידד בעמדת העירייה.
לא הגשתם השגה? יהיה קשה מאוד לתקוף את הדרישה לשיפוץ בהמשך
חוק העזר מכוחו פועלת העירייה מעניק לבעלי הדירות שקיבלו דרישה את הזכות להגיש השגה על דרישת שיפוץ לוועדת ההשגות, אולם הוא מוסיף וקובע מועד קשיח להגשת ההשגה והוא בתוך 60 ימים ממועד קבלת הדרישה.
אחת הקביעות החשובות והמעשיות ביותר בפסק הדין נוגעת למנגנון השגה זה.
בית המשפט מבהיר בפסק דינו, כי כאשר בעל נכס אינו מגיש השגה במועד, יבצר ממנו בהמשך, למשל במסגרת כתב הגנה בהליך אזרחי, לתקוף את עצם הצורך בשיפוץ או את רשימת העבודות שנכללה בדרישה. במילים אחרות: אי הגשת השגה בזמן עלולה להפוך את הדרישה עצמה, מבחינה מעשית, לדרישה סופית וחלוטה.
המשמעות מבחינת בעלי הדירות הינה קריטית: ככל שלא יפעלו במועד, הם עלולים לאבד את זכותם לטעות כנגד הדרישה והיקפה.
"מראה תקין" אינו רק העדר ליקויים, אלא גם אסתטיקה
זהו לב פסק הדין מבחינתנו. בית המשפט דחה את טענת הנתבעים לפיה ניתן לדרוש שיפוץ רק שעה שנמצאו ליקויים, ופירש את לשון חוק העזר ותכליתו בצורה רחבה. לשיטתו של בית המשפט, המונח "תקין" אינו מצטמצם ל"מקולקל", אלא כולל גם מצב שאינו הולם, אינו ראוי, חריג או שונה מן המצופה.
מכאן, מסקנתו של בית המשפט הינה שהעירייה רשאית לדרוש ביצוע עבודות שמטרתן האחדת חזית הבניין, שיפור מראהו והשתלבותו בסביבה העירונית, ולא מוגבלת לדרישה לתיקון ליקויים פיזיים או בלאי. למעשה לעירייה סמכות רחבה ביותר.
חזית הבניין אינה רק הצד הפונה לרחוב
פסק הדין מוסיף ודוחה טענה נוספת שהעלו בעלי הדירות הנתבעים והינה כי סמכות העירייה מוגבלת לחזית הפונה לרחוב בלבד. נקבע כי לפי הגדרת ה"חזית" בחוק, מדובר במעטפת החיצונית של הבית מכל צדדיו, לרבות חלקו האחורי ואף הגג. העירייה אינה מוגבלת בדרישה לעבודות בחזית ה"ייצוגית" הפונה למרחב הציבורי.
אז מה אפשר ללמוד מפסק הדין?
חשיבות רבה ללוח זמנים: עם קבלת הדרישה מתחיל המרוץ להגשת ההשגה, כך שאם ישנן טענות נגד עצם הדרישה או נגד היקף העבודות שנכלל בה, נדרש לפעול במסלול ההשגה בתוך המועד הקבוע בחוק - קרי, 60 ימים מקבלת הדרישה. לאחר מכן, לא ניתן יהיה לחלוק על הצורך בשיפוץ או על רשימת העבודות מבחינה מקצועית, ויוותרו בעיקר טענות משפטיות לחריגה מסמכות, שסיכוייהן לאור פסק דין זה אינם גבוהים.
סמכות רחבה לעירייה: הפסיקה נעה לכיוון פרשנות מרחיבה של סמכות העירייה. פסק דין זה מצטרף לפסק הדין הקודם של בית המשפט לעניינים מינהליים ולפיהם העירייה אינה מוגבלת בדרישותיה לתיקון ליקויים, בלאי והזנחה ורשאית לדרוש גם עבודות בעלות רכיב אסתטי מובהק, לרבות האחדת חזית הבניין.
בשורה התחתונה: פסק הדין מחזק את העירייה ונותן לה מרחב פעולה משמעותי בהוצאת דרישות לשיפוץ חזיתות הבניינים ואכיפתן. עבור בעלי הדירות המשמעות ברורה: זהו אינו מכתב שאפשר להניח בצד. מדובר בהליך מנהלי שיש להגיב אליו לאחר בדיקה מעמיקה, באופן מושכל, בלוח זמנים צפוף ובגיבוי ייעוץ מתאים.
תגובות