כיצד עליית שיעור המע"מ תשפיע על מחירי הדירות, ובפרט על מחירי דירות קבלן?

ברכישת דירה "יד ראשונה" - דירת קבלן, למחיר הדירה מתווסף מע"מ. רבות הפעמים בהן המע"מ מגולם במחיר הדירה שמוצג בפני הרוכשים, כך שהרוכשים כלל לא מודעים לכך שהינם משלמים מע"מ. לעומתן, עסקאות מכר "יד שנייה", שלרוב מתבצעות בין אנשים פרטיים, לא ממוסות במע"מ. יחד עם זאת, אין ספק שתנודת מחירים בשוק דירות הקבלן, תשפיע על שוק הדירות הפרטי, ומכאן גם ברור, שעליית שיעור המע"מ תשפיע על שוק הדירות כולו. 

עליית שיעור המע"מ מ- 17% ל- 18% החל מה- 01.01.2025

בהתייחס להסכמי מכר מול קבלנים, עליית שיעור המע"מ מהווה גזירה כבדה ביותר לרוכשים שכבר חתמו על הסכם מכר וטרם שילמו את מלוא תמורת הדירה. שכן, סביר להניח כי חוזה המכר שנחתם קובע כי שיעור המע"מ שיחול על יתרת התשלומים יהיה בהתאם לשיעור המע"מ במועד התשלום בפועל. כלומר, כל תשלום שישולם מהיום ואילך ישא את שיעור המע"מ המעודכן - 18%, חלף 17% ששולמו עד כה. 

הנטל כבד עוד יותר לאור פריסות התשלומים שהוצעו לאחרונה על ידי קבלנים, כגון 20%-80%, 10%-90% ודומיהם – כך ש- 20% מהתמורה משולמת במועד החתימה על הסכם המכר, והיתרה - הנתח הארי - משולם במעמד מסירת הדירה, ובאופן זה מרבית התמורה טרם שולמה על ידי הרוכשים וכעת יתווסף ליתרה זו שיעור המע"מ החדש.   

באשר לרוכשים פוטנציאליים, אשר מתעניינים ברכישת דירת קבלן, עדיין לא ניתן לדעת כיצד עליית שיעור המע"מ תשפיע על מחירי הדירות ועל השוק כולו. לכן נשאל, האם ניתן להסיק מתיקון 9 לחוק המכר (דירות) - לענייננו?

תיקון 9 לחוק המכר (דירות), שנכנס לתוקף בשנת 2022, נועד בין היתר, להסדיר את סוגיית הצמדת מחירי הדירות למדד תשומות הבנייה. לפני התיקון, נהגו קבלנים להצמיד את מלוא מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. כתוצאה מכך, פעמים רבות רוכשים נדרשו להוסיף למחיר הדירה הבסיסי שהוצג בפניהם במועד הרכישה, עשרות ואף מאות אלפי שקלים בגין הצמדת התשלומים למדד - מדובר בסכומים גבוהים מאוד שמרבית הרוכשים לא נערכו אליהם מראש. התיקון לחוק נועד להגביל את הצמדת מחירי הדירות למדד ואת יכולת הקבלנים להצמיד את מחירי הדירות למדד. בהתאם לחוק בנוסחו כיום, קבלנים רשאים להצמיד רק 40% ממחיר הדירה למדד. באופן זה, ישנה וודאות רבה יותר ביחס למחיר הדירה הסופי, שהינו פחות חשוף לתנודות במדד ורוכשי דירות הקבלן יכולים להתסמך על מחיר הדירה המוצג בחוזה ולכלכל את צעדיהם בהתאם.  

לפני התיקון עלה חשש שהקבלנים יגלגלו את סכומי ההצמדות למדד ש"נגרעו" ממחיר הדירה הסופי, למחיר הדירה הבסיסי, באופן שמחירי הדירות הבסיסיים יעלו. קבלנים רבים אכן ביצעו התאמות למחירי הדירות הבסיסיים ושינו את פריסות התשלומים, אך אי אפשר לומר שהתיקון הוביל לעליית מחירים דרמטית בשוק דירות הקבלן. 

יחד עם זאת, חשוב לציין כי ישנם משתנים נוספים ומשמעותיים שהשפיעו על שוק הנדל"ן בתקופה האחרונה (שהינה סמוכה למועד כניסת התיקון לחוק לתוקף בשנת 2022)- "המהפכה המשפטית" ומלחמת "חרבות ברזל" - אשר ללא ספק הובילו להאטה בשוק ולצמצום בביקושים. לכן, יתכן שבהעדר נסיבות חיצוניים אלה, כן הייתה חלה עלייה במחירי הדירות בשל התיקון לחוק והגבלת ההצמדה.

האם נוכל להסיק מכאן לענייננו? לשון אחר, האם נוכל להניח כי התוספת בגין עליית שיעור המע"מ לא תחול על הרוכשים באופן מלא, והיזמים יספגו חלק מתוספת זו?

ראשית, הערת אגב. בניגוד להצמדה למדד שהינו נושא מסחרי באופיו שהגבלתו הוסדרה בחקיקה רק לאחרונה כאמור, מע"מ חל באופן אינהרטי על רוכש השירות או המוצר. אין אפשרות להגבילו, להשיתו על הקבלנים וכיוצ"ב באמצעות משא ומתן. הדרך היחידה בה הקבלנים יוכלו "לספוג" חלק מהעלות שנוספה למחיר בשל עליית שיעור המע"מ, היא באמצעות הורדת מחירי הבסיס של הדירות. זהו הבדל משמעותי שמבחין בין סוגיית המע"מ לסוגיית הגבלת ההצמדה.

ובאשר לשאלה ששאלנו, להבנתי, אחת מהמסקנות ביחס להשפעת תיקון 9 לחוק המכר (דירות) לעניין מחירי הדירות, הינה שכוחות השוק חזקים עד מאוד, כלומר, הביקוש והיצע הדירות הם המשתנה המכריע שמשפיע על מחירי הדירות, יותר מהרגולציה והשפעתה החיצונית על המחירים. לאחר תיקון 9 לחוק המכר (דירות) ולאור ביקוש נמוך, הקבלנים לא יכלו לגלג את עלות המדדים שנחסכה מהמחיר לרוכשים ולהעלות את מחירי הדירות באופן משמעותי. מניחה שכך יהיה גם בענייננו, הביקוש וההיצע הן שיכתיבו את המחירים. ככל שהביקוש לדירות יהיה נמוך יחסית או שיהיה היצע גדול בשוק, ככל הנראה קבלנים ידרשו לבצע התאמות במחירים הדירות הבסיסיים.  

נקודה חשובה נוספת הינה שהעלאת שיעור המע"מ בעלת השפעה רוחבית, ומשפיעה על הכיס של כולנו, על ההוצאות היומיומיות שלנו ועל ההון הפנוי להשקעות בנדל"ן. ככל שההון הפנוי יקטן והביקוש לדירות יפחת, הקבלנים לא ימהרו להעלות את המחירים ובלית ברירה ידרשו לספוג חלק מעליית המע"מ.