היטל השבחה לעומת מס שבח: מה ההבדל ומתי חייבים לבדוק מראש?

היטל השבחה מול מס שבח

בעלי נכסים רבים מגלים בדיעבד כי התמורה "נטו" מעסקת המקרקעין שערכו נמוכה משמעותית מכפי שציפו, בין היתר בשל חיובי מס. בעוד שמס שבח נתפס בדרך כלל כחלק אינטגרלי מהליך מכירת נכס, היטל ההשבחה נוטה להישכח - עד שהוא צץ “פתאום” במועד קריטי ולעיתים בסכומים משמעותיים.

בבלוג זה תמצאו סקירה תמציתית של היטל השבחה, ההבדלים המרכזיים בינו לבין מס שבח והמקרים שבהם חשוב במיוחד להקדים בדיקה ביחס לחשיפה בהיטל השבחה.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום המוטל על בעל מקרקעין במקרים בהם אושרה תוכנית, ניתנה הקלה או הותר שימוש חורג, אשר הביאו לעליית שווי המקרקעין. ההיטל משולם במועד מימוש, כלומר במועד שבו בעל הזכויות מממש בפועל את ההשבחה שנוצרה למקרקעין שבבעלותו עקב הפעולה התכנונית.

ככלל, מועדי המימוש הם: מכירת הנכס או הוצאת היתר בנייה (ביחס לזכויות שנעשה בהן שימוש במסגרת הבקשה להיתר).

משמעות הדבר הינה שההשבחה אמנם נוצרת כבר עם אישור התוכנית המשביחה, אך החיוב הכספי “מתעורר” רק במועד המימוש.

היטל ההשבחה מהווה מקור הכנסה מרכזי לרשויות המקומיות ומשמש, בין היתר, למימון תשתיות ציבוריות ופיתוח. מבחינת בעל הנכס, מדובר בחיוב שעשוי להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים, ומשפיע באופן ישיר על הכדאיות הכלכלית של עסקת המכר.

מהו מס שבח?

לעומת היטל ההשבחה, מס השבח הוא מס לפי דיני מיסוי מקרקעין, המוטל על השבח (הרווח) שנוצר במכירת זכות במקרקעין. במונחים בסיסיים, מדובר בהפרש שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה של הנכס, בכפוף למנגנוני חישוב שונים כגון: פטורים והקלות, ניכוי הוצאות מוכרות, הצמדות ושערוכים, ועוד.

בשונה מהיטל השבחה, מס שבח אינו נגזר מאירוע תכנוני מסוים, אלא מהתוצאה הכלכלית של המכירה ומההטבות המיסוייות להן זכאי המוכר הספציפי באותה עסקה.

כדי לעשות סדר, ההבחנה המרכזית הינה:

• היטל השבחה - חיוב שמקורו באירוע תכנוני (תכנית/הקלה/שימוש חורג) שהשביח את המקרקעין ומשולם לוועדה המקומית.

• מס שבח - חיוב שמקורו באירוע מכירה וברווח שנצבר בין מועד הרכישה למועד המכירה ומשולם לרשויות המס.

לכן - לא מדובר בכפל מס. מדובר בשני חיובים נפרדים שעשויים לחול במקביל באותה עסקת המכר:

• חיוב במס שבח - בשל קיומו של רווח במכירה והיעדר פטור/הטבה רלוונטיים.

• חיוב היטל השבחה - בשל כניסתה לתוקף של תכנית משביחה בתקופת ההחזקה אשר “מתממשת” במועד המכירה.

כיצד ניתן לצמצם אי ודאות ביחס לחשיפת המס בעסקה?

1. בדיקה תכנונית מקדימה: עוד לפני החתימה על הסכם המכר, מומלץ לבצע בדיקה תכנונית כללית ולבדוק אילו תכניות חלות על המקרקעין,  ובפרט - האם אושרה תכנית משביחה לאחר רכישת הנכס שעשוי להגבות בגינה היטל השבחה?

   אם נמצאה תוכנית שכזו מומלץ לבצע בדיקה מקדימה מול הועדה המקומית.

2. בדיקה מול הועדה המקומית ביחס לחבות הצפויה בהיטל השבחה:

   במרבית המקרים קיימות שתי אופציות לבירור בפני הועדה המקומית:

   - בדיקה ראשונית האם צפוי חיוב בהיטל השבחה – שהתשובה לה תהיה בחיוב או בשלילה.

   - במידה ונמצא כי צפויה חבות בהיטל השבחה - ביצוע שמאות מקדימה שתעריך את סדר הגודל האפשרי של החיוב.

   שמאות זו תעניק למוכר אומדן די ברור של ההיטל ההשבחה הצפוי עליו ויאפשר לו להעריך את כדאיות העסקה עבורו במחיר הנוכחי, ותאפשר לו לשקול נכונה את כל הפרמטרים הכלכליים בעסקה.

3. בדיקת החשיפה במס שבח:

   בניגוד להיטל השבחה שמוערך על ידי שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית, מס שבח הוא מס שמקורו וכלליו בדין, והינו מחושב בהתאם לנתוני העסקה ולנתוני המוכר.

   עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין יוכל להעריך את חשיפת מס השבח בעסקה, על ידי בחינת פרמטרים כגון פטורים והקלות והוצאות מוכרות וניכויים אפשריים.

נקודה מעשית: מדוע חשוב להתייחס לחבות בהיטל השבחה לפני החתימה על ההסכם?

כפי שהבנתם, היטל ההשבחה משפיע באופן ישיר על הרווח הצפוי של המוכר מהעסקה ומכאן גם על כדאיותה עבורו במחיר שהוצע.

ברירת המחדל הנהוגה בחוזי המכר הינה להטיל את היטל ההשבחה שנוצר עד למועד חתימת החוזה על המוכר. אך ניתן לחרוג מכך במקרה הספיצפי ולקבוע כי דווקא הקונה הוא זה שישא בהיטל ההשבחה.

בהיעדר בדיקה מוקדמת, המוכר עשוי שלא להכיר בסיכון שישנו בפועל ובסופו של יום להדרש לשלם תשלום גבוה לועדה המקומית אותו לא צפה ואשר הופך את עסקת המכר שביצע ללא כדאית עבורו. בשלב בו יקבל המוכר את שומת היטל ההשבחה ודרישת התשלום מהועדה, לרוב כבר לא יוכל להתנער מהעסקה.

מכאן, שהבדיקה המוקדמת חשובה והכרחית.

לסיכום, היטל השבחה ומס שבח הם שני חיובים שונים, בעלי מקורות שונים ומועדי התגבשות שונים. בדיקה מוקדמת ומקיפה של החשיפה במס, תאפשר להפחית אי ודאות, לתמחר את העסקה בצורה נכונה ולנסח מנגנוני חלוקת סיכונים בהתאם, ועל כן היא חשובה ביותר.