הצמדה למדד שמייקרת כל דירה מקבלן - וכיצד להתמודד איתה?

רוכשי דירות רבים מתמקדים במחיר שמופיע בחוזה המכר וסבורים שזהו הסכום שילווה אותם עד לקבלת המפתח — אבל ברכישת דירה מקבלן, זה אף פעם לא כך. הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה משפיעה באופן ממשי על המחיר הסופי של הדירה, ולעיתים מבלי שהתכוננתם לכך מראש. בבלוג זה אסביר בתמצית מהו המדד, למה הקבלנים מצמידים את מחיר הדירה למדד, כיצד החוק מגן עליכם הרוכשים ואיזה כלי משפטי פשוט יכול לחסוך לכם הצמדה לא מבוטלת.

הצמדת מחיר הדירה למדד

מחיר הדירה מול מחיר העסקה

ככלל, כשאנו נגשים לבחון כל עסקת נדל״ן עלינו להסתכל על העלות הכוללת של העסקה ולא רק על מחיר הדירה הקבוע בחוזה. עלות העסקה, כוללת בין היתר את מס רכישה, הוצאות מימון ועוד [מוזמנים להעמיק בנושא בבלוג "מצאתם את דירת חלומותיכם – מהן הבדיקות הראשוניות שעליכם לבצע לפני רכישת הדירה?].

ברכישת דירה מקבלן, הפער בין המחיר החוזי לבין מחיר העסקה אף גדול יותר, כי בשונה מעסקה "יד שנייה" לרכישת דירה מקבלן נלוות הוצאות נוספת ובינהן - ההצמדה למדד.

המדד אינו תוספת טכנית או זניחה, ותוספת המדד למחיר הדירה יכולה להשפיע באופן משמעותי על מחיר הדירה הסופי שתידרשו לשלם, במיוחד בפרויקטים עם לוחות זמנים ארוכים.

מהו המדד ומה הרציונל בהצמדת מחיר הדירה למדד? 

מדד תשומת הבנייה הוא מדד סטטיסטי שעוקב אחר השינויים בעלויות רכישת חומרים, שירותים ומוצרים המשמשים לצורך הבנייה ולמעשה נועד לשקף את מחיר הבנייה לקבלנים. כאשר היזם מצמיד את מחיר הדירה למדד הוא למעשה "מבטח" את עצמו מהתייקרות עלויות הבנייה ומגלגל סיכון זה אל הרוכשים. 

במשך השנים, נהגו הקבלים להצמיד אחוז נכבד ממחיר הדירה למדד, מה שהוביל, בסופו של יום, לעלייה של מאות אלפי שקלים במחיר הסופי של הדירה - עלייה שאותה לא צפו הרוכשים מראש ולא התכוננו אליה במסגרת תחשיב ההוצאות שערכו. לא מדובר בעניין של מה בכך - בטח אם מרבית ההצמדה משולמת במועד התשלום האחרון שאז ממילא ההוצאות דוחקות לאור המעבר, עלויות המשכנתא וכיוצ"ב.

תיקון מס' 9 לחוק המכר (הדירות) 

נוכח המצב המתואר, ובמתוך רצון להגן על הרוכשים בטח בשוק שהמדד בו תנודתי, בתיקון משנת 2022 לחוק המכר (דירות), הוגבלה יכולת היזמים להצמיד את מחירי הדירות למדד. נכון לחוק בנוסחו היום - הקבלנים רשאים להצמיד רק מחצית מכל תשלום למדד, ובנוסף את 20% הראשונים ממחיר הדירה לא ניתן להצמיד כלל. במילים אחרות - הסכום אותו ניתן להצמיד למדד בהתאם לחוק, לא יעלה על 40% ממחיר הדירה. 

בזכות התיקון, הרוכשים פחות חשופים לתנודות השוק ולהתייקרות מחירי הבנייה, וחשוב מכך – יש להם וודאות רבה יותר ביחס למחיר הדירה הסופי, דבר שמסייע להם בהתנהלות הפיננסית.

איך להתמודד עם ההצמדה למדד בחוזה המכר? טיפ הזהב שלי

החוק אמנם מטיב עם הרוכשים, אך הוא אינו מספיק, ולכם כרוכשים ישנה יכולת להגן על עצמכם באופן חזק יותר.

על מנת להבין כיצד לעשות זאת, אסביר בקצרה את מנגנון ההצמדה למדד ה"קלאסי" בחוזים לרכישת דירה מקבלן. 

במרבית החוזים, ההצמדה לא "נוספת" רק פעם אחת, אלא מחושבת לכל תשלום שתשלמו במהלך חיי הפרויקט, לאחר 20% הראשונים. כלומר לכל מחציתו של תשלום שמשולם ליזם תתווסף ההצמדה למדד. ולכן: 

• ככל שתשלום מתבצע מאוחר יותר - ישנו זמן רב יותר "לצבור" מדד.

• ככל שתשלום מתבצע מוקדם יותר - אותו תשלום "ננעל" מוקדם יותר וחשוף פחות לעליות עתידיות במדד.

  
  

לכן, טיפ הזהב שלי: הוסיפו הוראה בהסכם שמאפשרת לכם להקדים תשלומים.

בהתבסס על ההנחה שמגמת המדד היא לרוב עלייה, הקדמת תשלום תאפשר לכם, לחסוך את המדד המלא שהיה מתווסף לתשלום אם הייתם משלמים אותו במועד המקורי (והעתידי) שלו. תשלום שתשלמו היום - לא יהיה חשוף לעליית המדד של מחר. 

לסיכום, הצמדת מחיר הדירה למדד איננה שולית ויש לשים אליה לב, בייחוד כי היא עלולה לייקר את מחיר הדירה באופן משמעותי.

אמנם החוק בנוסחו המעודכן הציב מגבלות על קבלנים ביחס להצמדת מחיר הדירה למדד, אבל הן אינן מספיקות ובאפשרותכם להגן על עצמכם ולהבטיח יציבות יחסית למחיר הדירה על ידי משא ומתן נכון וקביעת מנגנון להקדמת תשלומים - כך שבמקרה של הון פנוי, תוכלו להקדים תשלום ולחסוך במדד ביחס לאותו התשלום.

רוצים לדעת על מה עוד חשוב לשים דגש לפני שחותמים על חוזה מכר מול קבלן?

מוזמנים להוריד את המדריך המלא שלי לרוכשי דירות בקישור הבא: [המדריך לרכישת דירה מקבלן]