שלוש בדיקות חיונית לרכישה בטוחה של דירה מקבלן

קניית דירה מקבלן, ובטח דירה "על הנייר", היא עסקה מורכבת.  בניגוד לרכישת נכס קיים, במקרה זה, הרוכשים קונים זכות חוזית לנכס שטרם נבנה. הפער שבין ההבטחה השיווקית לבין המציאות בשטח, מחייבת את הרוכשים לנהוג בזהירות יתרה.

בבלוג הראשון בסדרה עסקינן בבדיקות המקדמיות ההכרחיות טרם קבלת החלטה לרכוש דירה "יד שנייה" (מזמינה אתכם להציץ בו שוב, שכן ישנן בדיקות דומות, כגון בדיקת עלות העסקה ואופן מימונה). בבלוג קצר זה נתמקד בשלוש הבדיקות ההכרחיות טרם רכישת דירה מקבלן.

רכישת דירה מקבלן, או בשנה המקביל - רכישת דירה "יד ראשונה" שונה באופן מהותי מעסקה לרכישת דירה "יד שנייה". בעוד שבמקרה האחרון ישנו נכס שניתן לבדוק אותו, את הזכויות הקנייניות בו, את סביבתו וכיוצ"ב, כאשר רוכשים דירה מקבלן לרוב רוכשים זכות חוזית בלבד - זכות לקבל דירה עתידית. לכן, במקרה כזה הבדיקות שנדרש להעשות מתמקדות בזהות הקבלן ובהיבטים חוזיים ופיננסיים.

1. שאלה ראשונה: ממי אתם רוכשים - מי הקבלן? מה הניסיון? המוניטין שלו? האיתנות הפיננסית שלו?

אין צורך לומר שקשיים פיננסיים עלולים לפגוע באיכות ביצוע עבודות הבנייה, לעכב את מסירת החזקה בדירה ולהעמיד את הרוכשים בסיכונים כלכליים.

לכן חשוב מאוד לברר פרטים רבים ככל הניתן על הקבלן. נבדוק פרויקטים ישנים שביצע, נבקר, נתרשם, נשוחח עם לקוחות ישנים ונקבל רושם מקיף ומהימן על טיב הבנייה. בדרך זו נוכל לקבל גם פרטים על חווית הרכישה, הליך מסירת החזקה בדירות ושירות הלקוחות לאורך כל התהליך גם לאחר קבלת החזקה בדירה.

2. שאלה שנייה: באיזה שלב נמצא הפרויקט? האם התקבל היתר בנייה או שמדובר בעסקת "פריסייל"?

עסקת "פריסייל" היא עסקה שנחתמת לפני קבלת היתר הבנייה לפרויקט. בעסקת שכזו לרוב תשלמו מחיר נמוך יותר עבור הדירה, אך מהצד השני, העסקה כרוכה באי ודאות גדולה יותר מצדכם. קיימים מספר מנגנונים שיאפשרו לכם לגדר את הסיכון שאתם לוקחים. למשל, ניתן להוסיף זכות ביטול במקרה בו שלא יתקבל היתר בנייה בתוך שנה מחתימתכם על הסכם המכר.

3. שאלה שלישית: מה הבטוחה שתקבלו עבור התשלומים שתשלמו?

קיימות חמש בטוחות בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, אחת מהן מחויב הקבלן מחויב לתת לכם. ככלל, תעדיפו ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח כבטוחה לכספכם עד למועד בו תקבלו את החזקה בדירה שרכשתם.

עוד חשוב לדעת כי ככל שלא ניתנת לכם בטוחה בשלב חתימת ההסכם, לקבלן אסור לגבות מכם מעל ל- 7% ממחיר הדירה. גם סכום זה כדאי לדרוש שיופקד לחשבון נאמנות.

[להרחבה לעניין הבטוחות מוזמנים למאמר בבלוג - כיצד תבטיחו את כספכם כאשר אתם רוכשים דירה מקבלן? הבטוחות הקיימות בחוק המכר וטיפים להתנהלות נכונה ברכישת דירת קבלן]

כאמור, מדובר רק בתמצית הבדיקות החשובות ביותר שעליכם לבצע לפני קבלת החלטה.

אם ברצונכם להרחיב בנושא מזמינה אתכם להוריד את ה"מדריך לרכישת דירה מקבלן - צעד אחר צעד", שכולל את מלוא הבדיקות שאני ממליצה לכם לבצע לפני קבלת החלטה. 

קישור למדריך: המדריך לרכישת דירה מקבלן

מוזמנים לשאול שאלות בתגובות.